Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Кстати, доля страховых выплат по жизни и здоровью заемщика растет. Она составляет около 85 % общего объема страховых случаев в ипотеке. Это, прежде всего, связано с огромным количеством смертей и несчастных случаев среди клиентов. Печальная статистика говорит, что основная масса пострадавших заемщиков – мужчины.
Проверка клиента
Следует отметить, что в практике страховых компаний имелись и случаи мошенничества, когда потенциальный обладатель недвижимости при оформлении страхового полиса, необходимого для выдачи ипотечного кредита, намеренно давал ложные сведения о состоянии своего здоровья на тот момент. Примером может служить случай, произошедший в Тюменской области. Мужчина, кормилец семьи, оформил кредит, скрыв от страховой компании смертельное заболевание. Так как сумма лимита ипотечного кредитования была невысокой, но при этом достаточной для приобретения квартиры в регионе, страховая компания не делала особо тщательных проверок состояния здоровья заемщика. В результате через некоторое время он скончался, оставив жене и детям квартиру, кредит за которую была вынуждена погасить компания-страховщик.
Хотя за рубежом подобные действия являются одними из особо опасных видов противоправных деяний наряду с уклонением от уплаты налогов, в нашей стране случаи подобного мошенничества возникают все чаще и чаще. Связаны они с тем, что из-за большого потока клиентов многие страховые компании не всегда успевают точно оценить состояние здоровья заемщика и не проводят дополнительное медобследование.
Ко всему прочему, порой получить достоверные сведения из государственных медицинских учреждений не всегда возможно. К примеру, в нашей практике имелись случаи сговора с начальством медучреждений. Лишь отправив клиента на дополнительное обследование, удалось выяснить, что заболевание, которое привело к нетрудоспособности заемщика, развилось и диагностировалось гораздо раньше, чем был заключен страховой договор.
Аккредитация и риски
Существует проблема аккредитации страховых компаний в банках, так как это явление допускает некоторое количество вольных трактовок. С одной стороны, институт аккредитации воспринимается регулирующими органами как некое ограничение рынка. С другой же стороны, это может рассматриваться как попытка повышения надежности операций.
Для кредитора принципиально важно, чтобы часть его риска, связанная не с финансовым поведением заемщика (возможностью иметь работу или постоянный доход), а с его личностью и жизнью, с тем, как он эксплуатирует приобретенное жилье, была покрыта. И единственным цивилизованным способом в этом случае является страхование.
Соответственно, страховые компании, проходя пресловутую аккредитацию, предъявляют банку данные, которые свидетельствуют об их надежности, опыте, технологиях, ценовой политике, а также о возможности платить по определенным обязательствам. Кроме того, у крупных страховщиков имеется в наличии большой страховой портфель по разным видам страхования и, соответственно, возможность анализировать свою статистику за несколько лет. При осуществлении определенных расчетов такие компании могут спрогнозировать потенциальный риск. И если прогноз по риску жизни и здоровья клиента не очень благоприятный (к примеру, заемщик – мужчина в возрасте от 40 до 45), то в этом случае тарифная ставка будет увеличена.
Страховая компания, которая не имеет возможностей для анализа и не обладает сколько-нибудь значительным страховым портфелем, заимствуя тарифные ставки у крупных игроков рынка, действует вслепую. То, что тарифы такой компании могут быть ниже, никаким образом не свидетельствует о ее надежности и разумном поведении на рынке. Кроме того, это может не совпадать с политикой такого страховщика по другим частям портфеля. В результате подобная компания может успешно заниматься ипотечным кредитованием и прогореть на ОСАГО.
Естественно, существуют требования надзорных органов, но они не предполагают глубокой аналитики структуры страховых компаний и ориентируются в основном на базовый показатель финансовой устойчивости. Поэтому можно сказать, что сбалансированный портфель – это, прежде всего, профессиональная характеристика, на которую в том числе ориентируются банки при аккредитации компаний-страховщиков.
Снижение ставок и рост рынка
Ценовая ситуация на рынке ипотечного страхования постепенно меняется. По нашим наблюдениям, средний уровень процентных ставок ежегодно падает на 0,05 %. Например, средняя ставка по нашему портфелю, предполагающая страховое покрытие по трем рискам, равна 0,9 %. В среднем на рынке эта ставка еще ниже, но она зачастую включает в себя лишь одну составляющую страхового покрытия (страховое имущество), что будет всегда дешевле, чем по трем рискам.
В результате можно прийти к такому выводу. С одной стороны, крайне низкие тарифы при ипотечном страховании – опасная вещь. Это означает, что компания-страховщик рискует, как при игре в рулетку. С другой стороны, крайне высокие тарифы – явная наглость, которая говорит о том, что кто-то пытается наживаться на ипотеке.
Если говорить о формах страхования жизни и здоровья заемщика, то нужно отметить, что, к сожалению, единое мнение о том, как оно должно осуществляться, не сформировалось. Сегодня такое страхование осуществляется в двух форматах: так называемое расширенное страхование от несчастных случаев и болезней, а также страхование жизни.
В принципе, с точки зрения цены и нюансов, они во многом похожи. В основном, на рынке распространена модель расширенного страхования от несчастных случаев и болезней. Это связано с удобством для целей страхования. Кроме того, анализ клиента, а также требования к состоянию его здоровья и ограничения в выдаче страхового полиса, в общем, хорошо вписались в сложившуюся ситуацию на нашем рынке. Но долгосрочная перспектива все-таки остается за форматом страхования жизни. Когда мы дойдем до широкого внедрения страхования жизни в российскую практику, что в принципе и было в советское время, появятся дополнительные преимущества и возможности, существующие в этом формате страховании. К примеру, можно будет применить достаточно распространенный международный опыт, когда полис страхования жизни даже может приниматься в залог обеспечения обязательств по кредиту.
Пока на эту форму страхования нет массового спроса со стороны клиентов. Кроме того, некоторые страховые компании навязывают свое видение подобного вопроса клиентам. Другие же, в том числе и наша компания, приближаются к этому шагу постепенно. Сейчас пока эти два формата страхования существуют параллельно. Но по нашим прогнозам, через четыре-пять лет рынок ипотеки должен полностью перейти на формат страхования жизни.
Говоря о динамике роста портфеля страховых компаний на ипотечном рынке, нужно отметить, что у основных игроков, в том числе и у нас, ее можно охарактеризовать как стабильную, но не сверхинтенсивную. Рост рынка будет сохраняться в пределах максимум 150–200 % в год.
Страхование и кризис
Сегодня в нашей стране сложилась такая ситуация, при которой развитие рынка ипотеки вообще и ипотечного страхования в частности во многом зависит от того, чем закончится острая фаза международного финансового кризиса. Если через полгода случится так, что после банкротства крупнейшего мирового инвестиционного банка Lehman Brothers и возможной дестабилизации Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация США) и Freddie Mac (Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита США) международный рынок ипотеки остановится, то это будет сопровождаться существенным падением стоимости недвижимости не только в Соединенных Штатах и Европе, но и, возможно, у нас. В данном случае мы столкнемся с очень острой стагнацией, при которой надеяться на дешевые и продолжительные источники рефинансирования не придется. Худший сценарий – радикальное сокращение количества объектов, выставленных на продажу в сочетании с резким сокращением числа игроков, предоставляющих кредит.
Однако я надеюсь на развитие ситуации в положительном ключе. Благодаря дефициту жилья, имеющему, безусловно, крайне пагубное влияние на наш рынок с точки зрения потребителя из-за стремительно растущих цен на недвижимость, спрос сохранится и предпосылки для вертикального падения цен не возникнут. Лично я не верю, что в Москве цена на квадратный метр жилья может упасть до $3000 и что это добьет столичный рынок ипотечного кредитования окончательно.
Однако, несоответствие уровня дохода населения, спроса на недвижимость существующей ценовой динамике просто колоссально. Это закладывает основание для будущего кризиса. В подобном смысле определенных шагов ждут от политики наших властей. И пока сверхактивное вмешательство со стороны госорганов незаметно. Хотя в целом нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» достиг определенных целей, сегодня необходимо переосмысление того, что уже сделано, чтобы четко сформулировать дальнейшего развития рынка недвижимости.
