Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент
Профессиональный вызов
По образованию я финансист. Без малого 22 года жизни отдал работе в области финансов, застав период становления банковской системы нашей страны.
Пять лет назад попал в «БИН Банк», где возглавил операционный блок и блок IT-сопровождения. За короткий промежуток времени, создав три операционных хаба (в Ульяновске, Новосибирске и Смоленске), модернизировав информационную систему банка, задумался о дальнейшем профессиональном росте. Акционер увидел во мне потенциал – рискнул и предложил работу, которая стала для меня, пожалуй, самым интересным профессиональным вызовом. Закрывалась сделка по приобретению А101, и акционер предложил мне возглавить компанию: «Не хочу ставить строителя во главе компании, потому что считаю это неправильным. Я видел, что у тебя получилось в банке, и хочу, чтобы ты попробовал себя в девелопменте. Для тебя это риск, и возможно, через три месяца я скажу: «Качура, извини, но у тебя не получается». Это будет честно. А может, ты сделаешь то, что до тебя никто в стройке не делал».
Новая Москва, новая работа
С приходом в А101 жизнь изменилась коренным образом – я открыл для себя Новую Москву. Первый месяц работы пребывал в состоянии иностранного студента, который изучает незнакомую для себя среду, вынужденно погрузившись в нее.
Что поразило в первую очередь в компании – это система принятия решений. Я «рос» в финансовом секторе, где все решения принимаются в большей степени коллегиально. Не потому, что люди боятся ответственности, а потому, что цена ошибки очень высока – зачастую это десятки миллиардов рублей. Здесь же встретился с исключительно централизованной системой, замкнутой фактически на генеральном директоре. Первое, что сделал, – изменил всю систему корпоративного управления: собрал всех топ-менеджеров и сказал: «Внедряем коллегиальную систему принятия решений. Я хочу, чтобы каждый из вас, будучи специалистом в своей области, брал на себя ответственность. Мы все в одной лодке». Такое решение было рискованным, но это сработало – уровень дискуссии стал совершенно иным.
Для 40 компаний нашего холдинга мы создали единый совет директоров, в который вошли руководители всех структурных подразделений. Тем самым я делегировал достаточно легитимных полномочий, чтобы люди могли выполнять свой функционал по всей вертикали холдинга.
Второй шаг – сформировал новую конфигурацию команды и создал комфортную среду для эффективной работы коллектива. Костяк старой команды остался в компании после сделки – молодой коллектив, средний возраст которого 32 года. Рад, что обошлось без радикальных увольнений. Взял ряд профессионалов с рынка. Процесс комплектации коллектива был схож с операцией на сердце легкоатлета, которому через месяц нужно бежать стометровку.
Каждый раз, когда встречаюсь с бывшими коллегами из банка на каких-то мероприятиях, они с любопытством спрашивают: «Жалеешь? Может, вернешься?» Я отвечаю: «Вы даже не представляете, насколько моя нынешняя работа тяжелее того, что я делал в банке. Но такого драйва я не испытывал никогда!»
Так банкир стал строителем.
Мы не строим квадратные метры
Никто не даст нам создать из Новой Москвы вторые Химки. Город согласовал нам ТЭП, 20,7 млн квадратных метров ТЭП, из них 15 млн квадратных метров – жилье, 5,7 млн квадратных метров – нежилые помещения. И сформулировал свои условия: 105 % занятого населения необходимо трудоустроить на этой территории. Мы должны обеспечить рабочие места не только для проживающих в Новой Москве, но и создавать базу для привлечения бизнеса, тогда к нам поедут «на работу». Получается, стратегические решения все приняты, а дьявол – в деталях. Потому что по масштабам наша территория в Новой Москве – настоящий город, не только по объему жилья, но и числу рабочих мест – их нужно организовать 238 000! При этом мне никто не даст перетаскивать предприятия со старых мест – это же налоги, городской бюджет. Новая Москва должна стать территорией бизнеса, сфера профессиональных возможностей которого будет включать не только обслуживание внутренних потребностей, но и самостоятельные производства.
Город в перспективе построит три станции метро, большой транспортно-пересадочный узел в Коммунарке, реализует реконструкцию Калужского шоссе, дублер МКАДа, который замкнет Киевское шоссе и перейдет в Варшавское. Но вся нагрузка на формирование как жилой, так и профессиональной ткани города ляжет на А101.
Мы изучили российский опыт, пообщались с зарубежными коллегами и выбрали вектор развития самодостаточной городской экосистемы, города 2.0. А это означает архитектурную насыщенность, продуктовое разнообразие, развитую социальную среду, безопасность, качественную интеграцию природной среды и многое другое. Сегодня необходимо строить не квадратные метры, где люди ночуют, а создавать комфортную среду для человека, когда на работу ты идешь пешком, когда в обеденный перерыв можешь пообедать со своим ребенком, потому что он учится в непосредственной близости от твоего офиса. Когда потребность поехать в Москву возникает только с желанием посмотреть «Щелкунчика» на старой сцене Большого театра.
Пощупать продукт
Однажды встал вопрос с несогласием жильцов одного из наших домов выделить часть территории под платные парковки. Добираться до Коммунарки многим было проблематично, потому что дорога и оценка положения дел на объектах отнимали львиную долю рабочего времени. Менеджеров, видевших воочию объекты, было критически мало, чтобы рассудить не с точки зрения закона, который формально на нашей стороне, а с точки зрения справедливости. Именно из-за необходимости оценивать ситуацию на местах с апреля мы ввели практику выездных совещаний на всех строящихся объектах. Вы не поверите, дамы на каблуках, мужчины в офисных костюмах, и только я подготовленный (я-то знал, что не шутил) – в резиновых сапогах, спецовке и каске.
Сейчас, если это построенный объект, то мы поднимаемся на кровлю, обязательно спускаемся в подвал. Сначала никто всерьез эту практику не воспринимал, а потом пришло понимание, что много вопросов можно решить на месте, когда своими глазами видишь все. Безусловно, мы пересекли некую границу комфорта строителей. Но, с другой стороны, скорость и адекватность принятия решений радуют. Теперь у нас всех есть свои каски и резиновые сапоги. И знаете, вот уже полгода выезжаем на объекты – ни разу не попали в дождь!
Заповедник
Строить в принципе умеют все – кто-то лучше, кто-то хуже. А вот такие вещи, как управление расходами, настройка системы продаж, сейчас стали крайне востребованными у девелоперов. Пришло понимание, что тренд к снижению покупательной способности населения – он надолго. Нет предпосылок к кардинальному изменению ситуации.
![Малкольм Гладуэлл - Озарение [Версия с таблицами]](/uploads/posts/books/195714/195714.jpg)
![Малкольм Гладуэлл - Озарение [Версия без таблиц]](/uploads/posts/books/196757/196757.jpg)
