Иван Рыков - Бизнес на распродажах имущества банкротов
Далее автомобиль необходимо обязательно проверить по базам ГИБДД. Это можно сделать с помощью сервиса ГИБДД http://www.gibdd.ru/check/auto/ – он показывает, находится ли автомобиль в угоне и розыске, есть ли информация о наложении ограничений на регистрационные действия с транспортным средством.
А с помощью сервиса Автокод https://avtokod.mos.ru/, зная VIN или государственный номер, а также номер свидетельства ТС, можно проверить, участвовал ли автомобиль в ДТП, какое было количество владельцев, и получить другую информацию об автомобиле.
Если все в порядке, то необходимо определить, не в залоге ли он. Если бы вы покупали автомобиль просто «с рук», у обычного продавца, то проверка была бы сложнее, поскольку для движимого имущества не существует централизованного реестра, такого как ЕГРП для недвижимости (реестр, в котором регистрируются все сделки с имуществом и все обременения). Фактически, если автомобиль, например, находится в залоге у банка, выяснить это не так просто. Если недобросовестный продавец взял кредит под залог авто, а потом решил быстро это авто продать, то новый собственник рискует остаться и без денег, и без автомобиля.
Существует сервис Федеральной нотариальной палаты – https://reestr-zalogov.ru/, с помощью которого можно проверить, не находится ли автомобиль в залоге. Но наиболее полный реестр уведомлений о залогах движимого имущества ведется нотариусами России. В этом случае необходимо обратиться к опытному нотариусу для проверки автомобиля.
Вместе с тем на торгах по банкротству в рамках конкурсного производства арбитражный управляющий самостоятельно выясняет все подобные факты, получает требования кредиторов и выявляет, какое имущество находится в залоге. Вся эта информация участникам предоставляется по запросу, ничего не утаивается. Большинство таких обременений в рамках конкурсного производства просто снимается, так что новый собственник получает уже «чистый» автомобиль. Но лучше проверить и самому, особенно если сделка планируется на достаточно крупную сумму.
Жилая недвижимостьПотенциальных сложностей и неприятных нюансов с недвижимостью гораздо больше. Проверить юридическую чистоту самого жилья можно с помощью сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По сути, выписка является кратким юридическим паспортом объекта: она содержит сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, информацию о наличии возражений в отношении зарегистрированного права, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также сведения об обременениях.
Существует несколько типов обременений, которые отражает выписка.
Самый распространенный – арест, при наличии которого регистратору запрещено вносить любые изменения в ЕГРП, а собственнику – производить отчуждение квартиры. Арест может быть наложен на основании как определения суда, так и постановления судебного пристава. Отличительной чертой ареста является то, что он возникает в силу вынесения компетентным органом соответствующего распоряжения и после реализации объекта с торгов по банкротству такие обременения снимаются.
Следующий тип обременений возникает в силу гражданско-правовых отношений. Так, к примеру, если продавец является заемщиком по договору займа, обеспеченного залогом в виде продаваемой квартиры, эти сведения будут отражены в ЕГРП, поскольку залог подлежит государственной регистрации. Соответственно, информация о том, что имущество находится в залоге, также предоставляется арбитражным управляющим.
Если арбитражный управляющий отказывается представить выписку из ЕГРП, то следует самостоятельно заказать ее. Срок ее изготовления – 5–9 рабочих дней, стоит она 150–200 рублей. Это невысокая цена для защиты от мошенников.
Коммерческая недвижимостьСитуация с коммерческой недвижимостью во многом обстоит так же. Имущество может быть взято в ипотеку либо находиться в залоге – и то и другое будет отражено в выписке из ЕГРП. Имущество может быть также сдано в аренду, но в любом случае по запросу участника вся информация предоставляется для принятия решения.
Кроме того, для любой категории имущества необходимо проверить, есть ли какие-то споры, правопритязания со стороны третьих лиц и т. д. Эту информацию можно посмотреть, например, в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).
4.9. В каких случаях обременения переходят на нового собственника
Очень часто на торги попадает залоговое имущество. Закон о банкротстве гласит, что с имущества, которое продано в результате банкротства, все залоги снимаются. Поэтому вы получаете уже «очищенный» объект после торгов, без залогов. Если только этот залог не текущий, который переходит на нового собственника. Но подобная ситуация встречается в 3–5 % случаев.
Обычно обременения переходят на нового собственника, если имущество находится в текущем залоге, например, если это квартира в ипотеке и по договору ипотеки новый собственник обязан будет выплатить оставшуюся часть денежных средств.
Чтобы проверить, снимаются обременения или нет, необходимо посмотреть, входит ли залогодержатель в реестр кредиторов. Это можно узнать в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru). Если залогодержатель входит в реестр кредиторов, то залог снимется и погасится за счет денежных средств, вырученных от продажи залогового имущества. Но если залогодержатель не входит в реестр кредиторов, то новому собственнику придется еще погасить сумму задолженности. Обязательно необходимо уточнить эту информацию у арбитражного управляющего. Он не имеет права не предоставить вам информацию по запросу, а вот если вы понадеетесь на то, что все сведения он передаст по своему желанию, то можете попасть в неприятную ситуацию.
Глава 5
Секреты взаимодействия с конкурсными управляющими и организаторами торгов
Как получить необходимую информацию от конкурсного управляющего?
Участники торгов по банкротству часто сталкиваются с некомпетентностью, а порою и с недобросовестностью арбитражного управляющего. Закон о банкротстве и приказ Минэкономразвития РФ № 495 четко регламентируют все правила проведения торгов, все действия арбитражного управляющего и организатора торгов. Поэтому недобросовестность можно очень легко отследить, а арбитражного управляющего уличить и привлечь к ответственности.
Давайте разберемся, почему вообще случаются нарушения в ходе торгов. Намеренно это делается или происходит случайно?
