Иван Рыков - Бизнес на распродажах имущества банкротов
• Выписка из ЕГРП.
(Подробнее – в разделе 4.8 «Проверка юридической чистоты объекта».)
• Кадастровый паспорт и документы из БТИ.
Это документы, в которых отражается фактическое состояние жилья.
• Технический паспорт жилого помещения, поэтажный план, экспликация.
Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.
На этом этапе важно посмотреть, есть ли незаконные перепланировки. Учитываем, что в случае их наличия могут потребоваться дополнительные расходы на согласование.
• Информация о задолженностях по квартплате.
Узнаем у организатора, есть ли задолженности по коммунальным услугам, на каких условиях предоставляются данные услуги.
• Информация о бывшем собственнике.
Для анализа информации о собственнике имущества из открытых источников рекомендуем воспользоваться алгоритмом, приведенным в книге «Кредиторы vs дебиторы. Антикризисное управление долгами».
Нежилая недвижимостьТеперь рассмотрим документы по нежилому помещению. Некоторые из них будут совпадать с документами по жилым помещениям.
• Свидетельства о праве собственности на помещение.
Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.
• Технические паспорта помещений/поэтажные планы/экспликации.
Смотрим, есть ли незаконные перепланировки. Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.
• Договоры аренды/собственности на землю.
Если земля в аренде, то проверяем, на каких условиях. Если земля не в собственности, это может доставить больше финансовых и временных затрат с ее арендой или оформлением. Бывает, что помещения построены на земле незаконно, в таком случае, если администрация города или населенного пункта не даст разрешение на аренду земельного участка, недвижимость могут признать незаконной постройкой и снести. Это значит, что вы рискуете потерять и недвижимость, и денежные средства, которые вы за нее заплатили.
• Договоры с поставщиками услуг (коммуникаций и оборудования):
– договор на строительство трубопровода (при его наличии);
– на систему отопления;
– на холодное и горячее водоснабжение;
– на систему канализации;
– на электрическую сеть (энергоснабжение);
– на линии связи и Интернета;
– на установку пожарной или тревожной сигнализации;
– на монтировку и подключение лифта;
– на вывоз мусора;
– на охрану.
Изучаем и узнаем у организатора, на каких условиях предоставляются данные услуги, есть ли задолженности по коммунальным услугам, размеры задолженностей и другие подробности.
Все вышеуказанные коммуникации и оборудование, примыкающие к зданию и проходящие по территории продаваемых помещений, на дату продажи являются собственностью продавца и неотъемлемой частью продаваемого недвижимого имущества.
ТранспортПеречень документов для транспортного средства таков.
• Договор купли-продажи автомобиля.
Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.
• Паспорт технического средства/паспорт самоходной машины. Смотрим на количество владельцев и год выпуска. Чем больше владельцев, тем хуже состояние автомобиля и сложнее определить, попадал ли он в аварии.
• Свидетельство о регистрации.
Сравниваем, совпадают ли номерные знаки в нем и другие характеристики с характеристиками самого транспортного средства.
• Талон технического осмотра.
Проверяем, проходил ли автомобиль технический осмотр. Находится автомобиль в технически исправном состоянии или есть проблемы в его работе.
• Сервисная книжка автомобиля.
• Сертификат производителя с указанием объема и номера двигателя, номера кузова, места сборки автомобиля, года выпуска и цвета.
• Кредитный договор, на основании которого у кредитора возникло право на заложенное имущество (если в залоге).
Проверяем, в залоге ли автомобиль. Если да, уточняем, снимается ли залог после торгов по банкротству, и если нет, то какой размер долга придется выплачивать новому собственнику.
Это полный перечень документов. Далеко не всегда он есть у арбитражного управляющего, поэтому, помимо документов, также необходимо запросить отчет об оценке и фотографии объекта и обязательно посмотреть на объект вживую, запросить информацию об обременениях.
На первоначальном этапе оценки в большинстве случаев самую важную роль играют фотографии имущества. По ним можно базово оценить состояние объекта, если есть возможность, предназначение помещения/спецтехники/авто, узнать, как его использовали раньше и как можно использовать в дальнейшем.
Если по фото видно, что продается какое-то техническое помещение (лестничные пролеты, коридоры), и понятно, что такое помещение вам не нужно (либо по фото понятно, что продаваемый автомобиль участвовал в крупном ДТП и его восстановление очень дорого обойдется), нет смысла дальше проводить проверку и анализ документов.
Фотографии могут устареть, поэтому перед покупкой необходимо обязательно посмотреть объект вживую: за время проведения процедуры банкротства с ним могло произойти практически все что угодно. В помещении мог случиться пожар, имущество могли испортить хулиганы.
Если после проверки фотографий и осмотра объекта его состояние вас устраивает, то необходимо перейти к тщательной проверке документов. Комплекты документов проверять нужно обязательно! Их восстановление – это дополнительные затраты, а эксплуатировать имущество без документов невозможно, особенно если это недвижимость, автомобиль, спецтехника. Не стоит надеяться на авось. Даже если вы планируете использовать спецтехнику в отдаленной местности и вам кажется, что там эти документы будут неважны, вам все равно придется ее туда отогнать. А по дороге любая патрульная служба может запросить документы и арестовать имущество до выяснения обстоятельств.
В случае если вы планируете в дальнейшем перепродать такую технику или недвижимость, без полного комплекта документов точно никак не обойтись. Часть их можно запросить в Росреестре, например выписку из ЕГРП. Но все остальные можно получить только у организатора торгов.
