Роман Кирсанов - Все о личных финансах: способы экономии на все случаи жизни
Проценты по «комнатному» кредиту примерно такие же, как и по обычному ипотечному кредиту на квартиру. Максимальный срок кредита – 30 лет, процентная ставка – от 11 до 14 % годовых в рублях.
Аренда
Как сдать квартиру и не пожалеть об этом
Первый и, пожалуй, главный совет: даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым, обязательно заключите с ними письменный договор. И запишите в нем все условия, начиная с размера ежемесячной платы и заканчивая тем, как часто вы будете навещать своих жильцов.
Специалисты советуют при заключении договора помимо платы за первый месяц обязательно брать с жильцов так называемый депозит. Иногда его еще называют платой за последний месяц. Это страховка на тот случай, если жильцы преждевременно покинут квартиру; кроме того, она может послужить залогом за возможную порчу имущества.
Если вы опасаетесь, что жильцы оставят вам «в наследство» многотысячные счета за телефонные разговоры, можете просто отключить «восьмерку». Но есть и более цивилизованный вариант решения проблемы – описать порядок пользования междугородной связью в договоре.
Еще одно немаловажное обстоятельство. Если вы сдаете квартиру, то получаете доход. А значит, обязаны каждый год подавать налоговую декларацию и платить подоходный налог. Пренебрегать этим не следует хотя бы по той причине, чтобы к вам и вашим жильцам не было претензий со стороны местного участкового. Кроме того, если с вашим имуществом что-то случится, закон всегда будет на вашей стороне.
Договор доверительного управления
Если вы хотите сдать квартиру, но каждый месяц навещать жильцов не сможете, есть выход – обратиться в агентство недвижимости и заключить с ним договор доверительного управления этой квартирой. В этом случае весь процесс ее сдачи в аренду будет происходить без вашего участия. Вам останется только получать деньги.
Агентство само находит жильцов, заключает с ними официальный договор и берет с них плату, а также периодически проверяет состояние квартиры и само оплачивает коммунальные услуги.
При этом хозяин квартиры получает на руки не больше 70 % от арендной платы. То есть, если вашу квартиру можно сдать за 15 тысяч рублей в месяц, то, заключив договор с агентством, на руки вы будете получать только 10,5 тысяч. Но это даже в том случае, если квартира простаивает, так как агентству не удалось сразу же найти жильцов.
Кроме того, договор доверительного управления защитит вас от несознательных жильцов: ремонт по условиям договора агентство должно будет сделать за свой счет. Примерно так же решается и вопрос счетов за междугородные телефонные разговоры.
Сдача в аренду ипотечной недвижимости
Идеальный вариант, если сумма, которую вы получаете в виде арендной платы, равняется той, которую выплачиваете банку. Есть некая квартира, в которой живут арендаторы, они-то и выплачивают за вас кредит. А через 15 или 20 лет, когда срок кредита закончится, квартира целиком и полностью ваша.
Если цены на недвижимость за это время вырастут, вы получите двойной выигрыш. Такой вариант выгоден, даже если арендная плата меньше ежемесячных выплат по ипотеке. Просто квартира обойдется вам не бесплатно, а, скажем, в полцены.
Правда, чтобы сдача в аренду ипотечного жилья хорошо работала, надо соблюдать следующие условия.
• В ближайшие 15–20 лет рассматривать эту квартиру не как возможное жилье, а исключительно как объект бизнеса. Вам придется искать арендаторов, следить за тем, чтобы они вовремя вносили деньги и соблюдали порядок в квартире. Кроме того, с арендной платы вы должны уплачивать налог на доходы по ставке 13 %.
• Не забывать о банке: он потребует не только ежемесячных выплат в точно определенный срок, но и подтверждения вашего дохода, а также ежегодного страхования вашей жизни и трудоспособности и самой квартиры.
И последнее. Есть риск, правда небольшой, что цены на недвижимость со временем снизятся. Тогда ваш выигрыш будет существенно меньше.
Сдача квартиры посуточно: выгодно или нет
Сдавать квартиру посуточно, иными словами, превратить ее в гостиницу – дело весьма выгодное. Доход может быть в несколько раз выше, чем при долговременной аренде. Правда, все, что сулит большие деньги, приносит и немалые хлопоты. Чем короче срок аренды, тем большие риски несет хозяин квартиры. Ведь тот, кто снимает квартиру на месяц, неделю, а тем более на день-два, вряд ли будет бережно к ней относиться. Согласно данным специалистов по недвижимости, только замки в таких квартирах приходится менять в среднем раз в три месяца, не говоря уже о ремонте.
Чтобы застраховать себя от возможного небрежного отношения к своей квартире со стороны съемщиков, лучше заключить договор с агентством недвижимости. Он может выглядеть следующим образом: агентство берет квартиру и обязуется ежемесячно платить владельцу некую сумму, например, 75 или 50 % от оговоренной стоимости аренды. Кроме того, агентство гарантирует, что по окончании договора вернет квартиру владельцу в первоначальном состоянии. Плюс такого способа: арендодателю гарантирован доход независимо от того, сдается квартира или нет. Минус – большие накладные расходы: львиную долю дохода агентство заберет себе.
Если такой вариант не подходит, можно договориться с агентством о поиске клиентов. В этом случае накладные расходы меньше – всего 6–8 % от арендной платы. Однако ответственность за состояние квартиры агентство уже нести не будет.
Налоги
Налоговый вычет на покупку недвижимости
Всем, кто покупает недвижимость в первый раз, полагается налоговая льгота – так называемый налоговый вычет. При этом подразумевается не обязательно приобретение квартиры. Это может быть покупка или строительство загородного дома – в таком случае вычет можно получить исходя из стоимости стройматериалов. А с недавних пор льгота распространяется и на покупку комнаты в коммунальной квартире.
Законом сегодня утверждена предельная сумма налогового вычета – 1 миллион рублей. Это значит, что, купив квартиру за 1 миллион рублей, можно вернуть обратно 130 тысяч рублей ранее уплаченного налога на доходы. Как известно, его ставка составляет 13 %. Если стоимость квартиры меньше, пропорционально уменьшается налоговая льгота, то есть с 500 тысяч рублей вернут 65 тысяч.
Налоговый вычет – это не подарок от государства, это возврат уплаченного ранее налога. Поэтому получить его может только тот, кто работает и платит налог на доходы по ставке 13 %. Например, в прошлом году вы ежемесячно получали зарплату 20 тысяч рублей и платили с нее в бюджет 2600 рублей налога. За год уплачена 31 200 рублей. За 4 года – 124 800 рублей. Это значит, что, если вы после покупки квартиры за 1 миллион рублей принесете в налоговую инспекцию справку о своих доходах и уплаченных 124,8 тысячах рублей налогов за 4 года, ровно столько вам и вернут.
