Роберт Кийосаки - Поднимите свой финансовый IQ
Вся эта операция финансируется целиком из заемных средств. Мы получаем дополнительные деньги от банка на благоустройство недвижимости. Вся ситуация находится полностью под нашим контролем. Увеличение задолженности многократно покрывается повышением доходов. Дополнительные 100 долларов представляют собой, формально говоря, бесконечно большую отдачу от инвестиций, поскольку все расходы в данном случае несет банк, а доход получаю я.
Повышенную на 100 долларов квартплату надо умножить на 300 квартир. В общей сложности это дает 30 тысяч долларов в месяц или 360 тысяч в год дополнительно к тем денежным потокам, которые у нас уже есть. Эти 360 тысяч представляют собой бесконечно большую отдачу от инвестиций, причем в конкретном денежном виде, а не в форме фиктивного прироста капитала на бумаге.
В целом же банк вкладывает 100 процентов денег на благоустройство, а мы получаем прибавку к доходу. Все расходы и покрытие кредита оплачивают квартиросъемщики.
3. Скрытая прибыль. Одним из самых сложных для понимания средств измерения отдачи от вложенных денег является так называемая скрытая прибыль. Если инвестор хорошо понимает, что делает, то он может повысить отдачу за счет умелого использования скрытой прибыли. Приведенная ниже схема позволяет в упрощенном виде разобраться с этим методом измерения истинной отдачи от инвестиций.
В самом простом виде скрытая прибыль представляет собой все дополнительные поступления и льготы, обычно не учитываемые при подсчете отдачи от инвестиций.
1. Колонка доходов: пассивный доход. Большинство людей понимают под доходом от инвестиций только поступление денег. Однако пассивный доход может существовать в различных, в том числе и скрытых, формах. В частности, он облагается налогами по более низким ставкам, чем заработанный. В США с него не платятся отчисления в фонд социальной защиты и отдельные виды налогов. Другими словами, если эти налоги не появляются у вас в колонке расходов, формально их можно считать доходом.
2. Колонка расходов: обесценивание имущества. В США налоговые ведомства предоставляют некоторым инвесторам дополнительный доход, который на первый взгляд выглядит как расход. Речь идет об обесценивании имущества, которое иногда называют фантомным доходом. Например, мой налог на собственность составляет тысячу долларов, но я могу уменьшить его, скажем, до 800 долларов, сославшись на то, что собственность обесценилась. Двести долларов представляют собой фантомный доход. Это деньги, которых я не должен платить. Они остаются у меня в кармане, а не достаются правительству.
Обесценивание может распространяться на такие вещи, как холодильники, потолочные вентиляторы, ковры, мебель и другие предметы, со временем теряющие свою ценность. Налоговый консультант может дать вам подробные разъяснения по поводу имеющихся у вас материальных активов. Необходимо заметить, что к бумажным активам принцип обесценивания не применяется.
3. Колонка пассивов: амортизация. Еще одна форма скрытого дохода – амортизация. Так, в частности, обозначается выплата задолженности по согласованному графику. Если у вас хорошие долги, которые погашает за вас кто-то другой, например квартиросъемщик, то амортизация превращается для вас в доход. Другими словами, если квартиросъемщик платит за меня долги, то эти платежи я формально могу рассматривать как свой доход. Ведь мои долги сокращаются, а деньги остаются в кармане, и я могу их использовать для других инвестиций. Кроме того, пока квартиросъемщик сокращает мои долги, я продолжаю пользоваться всеми налоговыми льготами.
4. Колонка активов: увеличение стоимости активов. Если ваши активы растут в цене, то это тоже является для вас доходом. Но этот рост основывается не на каких-то случайных оценках и не на соотношении спроса и продажи. Я измеряю увеличение стоимости активов в количестве денег, поступивших в мою колонку доходов. Так, например, увеличение стоимости моего 300-квартирного дома на 360 тысяч долларов в год – это вполне измеримая величина.
Это, конечно, не самое точное и полное объяснение сути скрытых доходов, но оно позволяет получить представление о возможностях получения куда большей отдачи, чем от бумажных инвестиций. Во всяком случае, у вас сложилось понятие о скрытых доходах. Я думаю, что 95 процентов инвесторов никогда о них даже не слышали. Теперь вы стали немного умнее и подготовленнее, чем те 95 процентов.
Стратегия выхода из сделки
Наша стратегия по выходу из сделки, касающейся покупки 300-квартирного жилого дома, хороша тем, что при этом мы опять же используем финансовые рычаги, чтобы стать еще богаче. Вместо того чтобы продавать недвижимость и получать значительные суммы, облагаемые высоким налогом, мы извлекаем из сделки деньги путем рефинансирования. У нас есть такая возможность, потому что мы повысили стоимость активов за счет улучшения их качества и управления ими. Банк тоже признает повышение стоимости активов и выдает нам под них дополнительную ссуду. Таким образом, мы извлекаем из недвижимости деньги, не облагаемые налогами, а чтобы выплачивать кредит, нам с лихвой хватает поступлений от квартплаты. Получая заем вместо того, чтобы продавать недвижимость, мы полностью покрываем первый кредит, не выплачивая при этом никаких налогов и сохраняя недвижимость в своей собственности.
В результате мы примерно через пять лет сможем полностью рефинансировать покупку этого здания и извлечь из него 4 миллиона долларов, не облагаемых налогами. Более детально вся операция показана на схеме ниже.
Этих 4 миллионов с большим запасом хватит, чтобы полностью расплатиться с первоначальным долгом. Более того, мы сохраняем за собой 300-квартирный дом, а платежи по второму кредиту, составляющие 280 тысяч долларов в год, с лихвой покрываются ежегодным доходом в размере 360 тысяч.
Если вычесть из этих 360 тысяч, поступающих в виде квартплаты, 280 тысяч, уходящих на погашение кредита, то остается чистый пассивный доход, составляющий 80 тысяч. Он представляет собой бесконечно высокую отдачу от инвестиций, поскольку инвесторы полностью окупили первоначальные вложения и при этом создали денежный поток на будущее. Это «бесплатные» деньги, которые можно использовать для приобретения очередного объекта недвижимости.
Перед вами – пример умелого применения контроля и эффекта рычага. Он демонстрирует, каким образом можно разбогатеть, играя по правилам нового капитализма, основанного на использовании задолженностей. Вместо того чтобы прилагать усилия к ликвидации долгов, как при старом капитализме, мы усердно пытаемся влезть в хорошие долги и использовать при этом эффект финансовых рычагов.
Начинать можно с нуля
Кому-то покупка жилого дома за 17 миллионов долларов покажется крупной инвестицией, а кому-то – мелкой. Десять лет назад приобретение такого объекта недвижимости показалось бы нам с Ким слишком крупным. Но я уверен, что пройдет еще десять лет – и мы будем считать ее весьма незначительной. Ким, Кен и я уже планируем более крупные операции. Вместе с Дональдом Трампом мы рассматриваем серьезный проект по приобретению недвижимости неподалеку от моего дома, рассчитанный на десять ближайших лет.
Все это я рассказываю, чтобы подчеркнуть три следующих момента:
1. Если вы родились в бедности и не имеете финансового образования, это еще не значит, что вы не способны разбогатеть. Лишь немногие от рождения располагают такими деньгами, чтобы купить многоквартирный жилой дом за 17 миллионов долларов. И уж тем более никто не обладает прирожденным умом, чтобы самостоятельно профинансировать покупку 300-квартирного жилого дома и грамотно управлять им. Другими словами, отсутствие денег и финансового образования – это не повод, чтобы опускать руки. Тем не менее миллиарды людей не решаются стать богатыми, ссылаясь на нехватку денег и образования. Они так и не могут заставить себя сделать первый шаг, а если и делают его, то допускают массу ошибок, теряют деньги, погрязают в проблемах и бросают все на полпути. Именно поэтому для миллиардов людей проект стоимостью 17 миллионов долларов кажется слишком большим, превосходящим все их самые смелые мечты.
2. Начинайте с малого и продвигайтесь к цели мелкими шагами. В 1989 году Ким приобрела свою первую недвижимость – дом с двумя спальнями и одной ванной в Портленде, штат Орегон. За дом, стоивший 45 тысяч долларов, она внесла 5 тысяч своих денег и начала получать доход в размере 25 долларов в месяц. Она страшно нервничала, делая этот первый шаг. Сегодня покупка здания за 17 миллионов не вызывает у нее особых эмоций. Ким готова к более крупным проектам.
В 1997 году Кен Макэлрой начал с приобретения дома с двумя спальнями и двумя ванными в Скотсдейле, штат Аризона. Проект обошелся ему в 115 тысяч долларов, из которых он внес 23 тысячи собственных денег. Образовавшийся денежный поток начал приносить ему ежемесячно 50 долларов. Сегодня Кен контролирует портфель недвижимости стоимостью в сотни миллионов долларов.
