Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги
Ипотечная арифметика. Во сколько обходится кредит на покупку жилья?
Прежде чем решиться на «жизнь взаймы», вы должны четко представлять себе, из чего состоят потенциальные расходы на погашение и обслуживание ипотечного кредита.
Кредитные расчетыНа сайтах многих банков указан примерный перечень расходов, связанных с приобретением квартиры в кредит. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана — это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Работники банков не устают удивляться наивности клиентов, которые приходят оформлять сделку по приобретению жилья вообще без денег. Поэтому, наученные горьким опытом, они заранее, под роспись выдают будущему заемщику список возможных затрат, которые включают не только процентные ставки кредита, но и сопутствующие расходы.
Первое, на что понадобятся деньги, — это оценка квартиры, которую вы предполагаете купить. Не выяснив цены нужного вам жилья, банк не будет знать, какую сумму вам выдать. В Москве услуги оценщика обойдутся в $100–200, в других российских городах — $50–150. Оценить коттедж или иной загородный дом выйдет дороже — около $500. Причем сэкономить, выбрав из числа оценщиков того, кто берет поменьше, не получится. Дело в том, что банки пользуются услугами ограниченного круга аккредитованных оценочных компаний — оценка дело тонкое, и тут легко стать жертвой мошеннического сговора между оценщиком и клиентом. На рынке хватает нечистоплотных компаний, готовых завысить стоимость квартиры за определенную мзду.
Может получиться так, что банк вашу квартиру забракует, тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.
Приличная сумма уйдет на комиссию за выдачу кредита, открытие ссудного счета или как там еще банку вздумается именовать этот платеж. Такой сбор практикуют почти везде, но тарифы могут различаться на порядок. И не факт, что, рассмотрев вашу заявку за ваши деньги, банк примет положительное решение.
Часть банков сохраняет комиссии, которые взимаются на протяжении всего срока договора, — за обслуживание кредита или ведение ссудного счета — ежемесячно или ежегодно. Они могут вылиться в немалую прибавку к процентной ставке.
Дополнительные расходы возникают, если кредит берется в иностранной валюте, а доходы вы получаете в рублях, вам ежемесячно придется тратиться на конвертацию валюты.
Недешево станет комплексное ипотечное страхование (жизнь и трудоспособность заемщика, приобретаемое имущество, титул ипотечной сделки). Тут назвать определенные суммы сложно — они зависят не только от компании, но и от размера кредита, состояния здоровья заемщика, а также от состояния объекта недвижимости, который он приобретает. Как и в случае с оценкой, страхование загородной недвижимости более накладно, чем страхование квартиры в многоэтажке. В среднем расходы на страховку составят от 0,4 до 2 % от суммы кредита.
«Попутные» расходыВсе вышеперечисленное — обязательные расходы при покупке квартиры в кредит. Но могут быть и другие расходы. Они могут возникнуть в ходе расчета с продавцом квартиры, если кто-либо из участников сделки настоит на том, чтобы в целях безопасности произвести передачу денег через банковскую ячейку или аккредитив. В банковскую ячейку деньги закладываются на период оформления сделки. До момента расчета они там лежат, как в камере хранения, — ни покупателю, ни продавцу их не выдадут. Если сделка не состоялась, покупатель забирает свои деньги. Аналогичным образом используется аккредитив — деньги заранее перечисляются на счет продавца, но этот счет заблокирован до момента регистрации договора купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель опять-таки забирает деньги. Проведение сделки может занять от недели до месяца.
Аренда банковской ячейки в российских банках стоит по-разному: $10 в день или 1500 рублей в месяц.
Кроме того, продавец может пожелать получить плату за жилье наличными. Обналичивание выданного кредита сегодня многими банками производится бесплатно, но если с вас потребуют оплатить и эту услугу, не удивляйтесь — такое бывает.
Если вы состоите в браке — обязательно придется нотариально заверить согласие вашей половины на приобретение квартиры в кредит. Если заемщик не состоит в браке, этот факт тоже придется заверить нотариально. Кроме того, может понадобиться заверить копии каких-либо документов или сделать доверенности. Нотариальное удостоверение закладной и договора купли-продажи в принципе не обязательны, но может оказаться непременным условием банка. Таким образом, несколько тысяч рублей могут понадобиться на нотариальные расходы.
Госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности установлены в размере 500 рублей каждая. Итого — еще 1 тысяча рублей.
Штрафные санкции за просрочку платежей по кредиту, разумеется, нельзя напрямую отнести к расходам по ипотечному кредиту. Но полезно внимательно прочитать в кредитном договоре, во сколько вам обойдутся непунктуальность или неплатежеспособность. Во многих банках эти суммы могут быть весьма значительными.
Остается упомянуть мобильный банкинг: выбрав для себя эту услугу, вы будете получать SMS-сообщения о поступлении внесенных вами платежей по кредиту или допущенной просрочке. Это удобно, но потребует небольших дополнительных расходов (в зависимости от тарифов банка).
Существует еще ряд расходов, без которых можно обойтись. Это в первую очередь плата ипотечному брокеру и риелтору. Брокер поможет выбрать ипотечную программу. Это обойдется вам в несколько тысяч рублей. За более весомую плату брокер станет вашим агентом в полном проведении ипотечной сделки. То есть возьмет на себя хлопоты по сбору документов для банка и будет за вас общаться со всеми, с кем вы напрямую общаться не хотите или не успеваете (банк, страховая компания, продавец жилья и т. д.). Пока наконец не дойдет до выдачи кредита. Оформление государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности тоже можно поручить брокеру. А можно задействовать и представителя банка — многие из них предлагают эту услугу за $100–250.
Дороже всего покупателям жилья обходятся услуги риелтора. В столице, в зависимости от везения, вы потратите 3–5 % от стоимости квартиры на посредника, который профессионально подберет нужное вам жилье и подготовит необходимые для оформления купли-продажи документы. Дешевле обойдутся услуги тех компаний, которые работают в связке с банком или ипотечным брокером. Но разброс цен так велик, что какие-либо советы здесь давать трудно.
