Наталья Смирнова - Как выжить и сохранить свои сбережения во время кризиса?
Таким образом, если вы решаете, стоит ли инвестировать в недвижимость в период кризиса, лучше выбирать те варианты капиталовложений, которые предполагают приобретение объектов, представляющих собой «вечные ценности»: сложно предположить, чтобы в какой-то момент вдруг высвободилось огромное количество свободных земельных или офисных площадей. Но, в любом случае, подобные инвестиции рекомендуется осуществлять не на год и не на два, так как они нацелены на долгосрочную тенденцию о недостатке и конечности таких ресурсов как офисные помещения и земля, особенно земля.
Инвестиции в фонды недвижимости
Что же делать, если у вас недостаточно средств на покупку земельного участка или снятия офиса в аренду? Отказываться от идеи инвестиций в недвижимость не стоит – вам подойдут инвестиционные фонды недвижимости.
В Российской Федерации такие фонды имеют форму закрытых паевых инвестиционных фондов. Последние вкладывают средства пайщиков в объекты недвижимости (землю, квартиры, коммерческие площади и т. д.). Инвестор получает доход как в результате роста цены на недвижимость ( девелоперские фонды ), так и в результате сдачи ее в аренду ( рентные фонды ).
Входной порог в такие фонды различен, но в среднем может составлять 10–100 тыс. рублей, в зависимости от фонда.
Однако, если вспомнить наши основные выводы в связи с финансовым кризисом, то девелоперские фонды лучше сейчас исключить из рассмотрения, либо выбирать те из них, которые уже давно работают на рынке, так как в связи с кризисом ликвидности есть риск, что на развитие новых девелоперских проектов Управляющим компаниям просто не удастся привлечь необходимую сумму средств и проект будет заморожен на неопределенное время. Именно поэтому лучше остановиться на следующих вариантах закрытых фондов недвижимости:
• инвестировать в закрытый ПИФ коммерческой недвижимости, получающий доход от сдачи ее в аренду. Данный вариант подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением недвижимостью. Такие фонды найти очень легко – в их названии фигурирует «коммерческая недвижимость», и их можно найти на сайте http://pif.investfunds.ru/funds/index.phtml . При выборе обязательно выбирать только компании с высоким рейтингом надежности и те, которые давно работают на рынке;
• инвестировать в закрытый ПИФ, инвестирующий в землю и получающий доход от роста стоимости земли, от изменения ее статуса. Данный вариант подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением землей. Что касается фондов, инвестирующих в землю с целью дальнейшей ее застройки, с этим могут возникнуть проблемы из-за недостатка финансирования строительства в период кризиса. Из названия фонда будет ясно, что он инвестирует в земельные участки. Что касается его инвестиционной стратегии, лучше обратиться в Управляющую компанию, которая будет управлять этим фондом, чтобы подробнее узнать, в какого рода проекты будут инвестированы средства фонда.
...При инвестировании в закрытые фонды инвестор также должен ориентироваться на долгосрочные вложения, то есть не на год и не на два. Кроме того, продать свою долю в таком фонде не слишком просто, поэтому, как и в случае с другими вариантами вложений в недвижимость, данный инструмент не очень ликвиден.
Но для увеличения ликвидности вы можете подобрать такой закрытый фонд, паи которого торгуются на фондовой бирже, либо есть управляющая компания, которая помогает пайщикам с продажей паев, если те захотели выйти из фонда раньше срока его окончания. Закрытые фонды могут инвестировать в земли и иную недвижимость по всей России, так что вы можете выбрать наиболее привлекательный для вас вариант. Стоит обратить внимание на подмосковные земли, земли под Петербургом, а также на районы Нижнего Новгорода, Новосибирска, Ростова-на-Дону, Краснодарского края, который еще не полностью исчерпал свой потенциал.
...Если же вы не верите в Россию, вы можете инвестировать в аналоги закрытых инвестиционных фондов в Америке и Европе.
В Америке такие фонды называются REIT (Real Estate Investment Trust). Они тоже помогают частным инвесторам объединить свои средства для участия в строительных проектах. Такие фонды совсем не обязательно инвестируют в недвижимость в США – они могут размещать средства инвесторов и в строительные проекты в других странах, по всему миру, даже в тех странах, где частные инвесторы имеют серьезные ограничения на покупку земли или иной недвижимости. Такие фонды в большинстве своем обращаются на фондовых биржах NYSE, Nasdaq, AMEX. Инвестировать в такие фонды можно, имея всего 1–3 тыс. долларов.
Что касается зарубежной недвижимости, то сейчас, после существенного падения недвижимости в США, Испании, Великобритании, вложения в эти страны могли бы быть интересными. Например, фонды, инвестирующие в недвижимость этих стран, сильно потеряли в стоимости своих паев. На рисунке 14 представлен график динамики стоимости пая одного из таких фондов, инвестирующих в строительство комфортного жилья для зрелых по возрасту американцев.
Как видно из графика, сейчас стоимость пая этого фонда значительно упала, и можно рассчитывать на ее рост в ближайшие лет 5, после того, как финансовый кризис завершится.
Можно инвестировать в недвижимость и посредством европейских аналогов закрытым инвестиционным фондам – closed-ended funds – CEF, которые в основном инвестируют в строительные проекты в Европе.
...Таким образом, вложения в недвижимость через фонды может быть достойной альтернативой непосредственно покупке того или иного объекта недвижимости, особенно при небольших бюджетах. Помните, что, покупая пай такого фонда, вы фактически можете стать участником сразу нескольких проектов по недвижимости, таким образом, вложив всего 2–5 тыс. долларов, вы сможете получить диверсифицированный портфель из проектов по недвижимости по всему миру.
Недвижимость за рубежом
Для тех, кто обладает капиталом от 50 тыс. долларов и более, не желает инвестировать в недвижимость в России, но не сильно верить вложениям в инвестиционные фонды, можно рассмотреть варианты приобретения недвижимости за рубежом.
Сразу стоит сказать о том, что, даже несмотря на просадку цен на недвижимость в США и части стран Европы, сломя голову приобретать первый попавшийся объект явно не стоит, а тем более ждать от него доходности в 50– 100% годовых в ближайший год. Сейчас, в период кризиса, вы можете заложить фундамент вашего будущего дохода, пока объекты недвижимости подешевели, но важно очень тщательно подходить к их выбору, в том числе в отношении страны приобретения. Для этого важно выбрать либо страну, которая уже потерпела существенные потери из-за финансового кризиса, что привело к падению цен на недвижимость в этой стране, либо те страны, которых кризис по той или иной причине не успел коснуться и вряд ли теперь сильно затронет.
