Сергей Пятенко - Личные деньги: Антикризисная книга
Собственное жилье. Американцы тратят 30 % своих расходов на оплату жилья (на выплату кредита за собственное жилье или его аренду). Это является косвенным показателем роли жилья в качестве жизни. Допустим, ваш приоритет – собственная квартира. Можно посчитать, например, московскую жилищную арифметику. Средняя цена квадратного метра жилплощади на вторичном рынке составила 3–4 тыс. долларов. Для простоты расчетов предположим – в однокомнатной квартире 40 метров. Итого, для покупки однушки нужно 40 м2 4000 долларов = 160 тыс. долларов (минимум – 120 тыс. долларов). Предположим, у вас среднемосковская зарплата. Допустим, примерно 1,5 тыс. долларов. Предположим, вы решили ежемесячно откладывать 500 долларов. Если просто складывать деньги в железную банку, то потребуется 160 2 = 320 месяцев, или примерно 27 лет.[102] Не очень-то привлекательно. Но задача имеет несколько решений.
Во-первых, деньги можно инвестировать, пусть они работают. Далее можно посчитать варианты вашего дохода от инвестирования.
Во-вторых, можно попробовать взять кредит. Кредитный потолок обычно составляет примерно 2–3 ваших годовых дохода. Так, если у вас зарплата 1500 долларов в месяц, или 18 тыс. долларов в год, вы можете рассчитывать на максимальную сумму кредита примерно в 50 тыс. долларов. Значит, при ваших доходах нужно либо рисковать – покупать новостройку, либо копить 100 тыс. долларов (если же семья «на пару» зарабатывает 4000 долларов в месяц, или 48 тыс. в год, то реально взять кредит, необходимый для покупки московской однушки или совсем маленькой двушки).[103] В кризис примерно одинаково падают зарплаты и стоимость жилья. Схема расчета не изменилась.
В-третьих, думать о возможностях повышения доходов – карьерный рост, приработки и т. д. При зарплате в 2000 долларов, или 24 тыс. долларов в год, ваш кредитный потолок примерно 70 тыс. долларов. При наличии первого взноса есть возможность покупки на ранней стадии строительства.
В-четвертых, стоит думать о жилье в Подмосковье. Между стоимостью жилья и его близостью к деловой части города существует четкая зависимость: чем ближе, тем дороже. Так происходит во всем мире, в том числе и у нас.
В-пятых, покупку собственного жилья можно считать частью более общей стратегии. После всех выплат это будет и снижение финансовых рисков – всегда есть дорогостоящий актив и элемент дополнительных возможностей на пенсии[104] и т. д.
В-шестых, можно думать о разных смешанных стратегиях.[105] Самое главное – думать, затем понять и действовать.
19.5. Перспективы рынка аренды жилья
Удовлетворить потребность несложно – сложно создать потребность.
Лесной фольклорСреди лиц, заявивших, что они не любят копченой селедки, сорок процентов ее никогда не пробовали.
В. Паккард, социологПопытки властей решить жилищную проблему исходят из того, что все хотят быть собственниками. На этом основана поддержка ипотеки. Но воспользоваться ипотекой может лишь малая часть россиян. Сегодня объем ипотечных кредитов не превышает 1 % ВВП. И очевидно, что в ближайшие годы так жилищный вопрос не решить. Во всех учебниках написано: если вы увеличиваете спрос без увеличения предложения, то у вас вырастают цены. Это и происходит в России. Замечено: как только ипотечные программы приходили в тот или иной регион, жилье дорожало на 40–60 %.[106] Увеличение доступности ипотечных кредитов приведет к еще большему росту стоимости жилья. Для стабилизации рынка процентные ставки по ипотеке должны быть выше инфляции. И чем скорее все это будет осознано в России, тем быстрее мы двинемся общечеловеческим путем решения жилищной проблемы.
Даже в самом богатом городе – Москве – купить квартиру (улучшить жилищные условия) хотят около 50 % людей. Однако цены не по плечу более 90 % москвичей.[107] В провинции дела обстоят не лучше. В среднем по стране отставание от Европы по обеспеченности жильем составляет около 30 кв. м на человека, а общий объем строительства составляет около 0,5 кв. м на человека в год. Самые амбициозно-оптимистические заявления на государственном уровне гласят об удвоении масштабов жилищного строительства к 2020 году. Это чуть больше 1 кв. м на человека в год, т. е. на сегодняшний среднеевропейский уровень мы можем выйти примерно к 2030 году.
Приезжающие работать в столицу сегодня, как правило, не могут приобрести даже низкокачественное жилье. Они покупают квартиры в Подмосковье или снимают жилье в Москве. В сложившейся ситуации как в столице, так и в других городах радикальных изменений не предвидится. Но положение могло бы быть иным. Во всем мире люди живут не только в собственном жилье – во всем мире огромное число жителей арендуют дома и квартиры. Кстати, до 1917 года в Москве 48 % жилищного фонда сдавалось внаем его собственниками. Существует такая практика и сейчас. Но сегодня этот рынок почти весь находится в тени. Согласно данным Московской налоговой инспекции, 120 тыс. москвичей имеют в собственности более чем одну квартиру. Из них официально заключили договор на аренду и платят налоги только 5 тысяч.
Не существует крупных структур, для которых аренда жилья является бизнесом. Для формирования нормального, во всем мире существующего рынка аренды жилья прежде всего необходимо всеобщее понимание неизбежности такого развития событий. Как отмечалось выше, в обозримом будущем (лет через 20–30) половина тех, кто не является сегодня собственником жилья, купить его так и не смогут. А жить-то где-то надо. Поэтому некоторые полагают, что рынок аренды будет развиваться сам собой, эволюционно. Отчасти это так и происходит. Можно предположить, что скоро у нас начнется строительство доходных домов – жилых комплексов, где хозяин сдает все квартиры в аренду. Это обычный бизнес, и таковых домов в развитых странах огромное количество. Они весьма востребованны. Хотя оплата аренды меньше ипотечных выплат всего на 20–25 %. Соотношение примерно таково: там, где ипотека будет ежемесячно требовать примерно 1200–1300 долларов, аренда обойдется примерно в 1000 долларов.
Кажется, что разница цен в ипотеке и аренде слишком мала. Но, кроме цены, сильно различаются и риски. В стоимости аренды заложено то, что она является значительно менее рискованной. Кризис 2008–2009 годов наглядно показал: у арендатора при возникновении проблем с деньгами не возникает дикого стресса в связи с тем, что его в случае неуплаты выселят из квартиры. Арендатор просто переезжает в жилье поменьше или подальше. В итоге каждый живет в том жилье, на которое в состоянии заработать сейчас. Арендатор также не несет расходов по амортизации жилья.
