Владислав Дорофеев - Антикризисная книга Коммерсантъa
После кризиса 1998 года партнеры Дженнингса вышли из капитала банка. В 2000–2002 годах – президент, в 2002–2007 годах – председатель правления Ренессанс Капитала. В июне прошлого года передал эти обязанности Александру Перцовскому. С 2005 года по настоящее время – председатель правления Ренессанс Групп.
Михаил Балакин, основной владелец ГК СУ-155: «Выбор небольшой: либо госзаказ, либо замораживать проекты»
– Московские власти объявили, что направят 40 млрд руб. на выкуп почти 500 тыс. кв. м новых квартир для городских программ у столичных застройщиков. В списке компаний значится и СУ-155. Каждый метр обошелся мэрии на $1 тыс. ниже средней рыночной цены. Теперь власти обсуждают возможность дополнительного дисконта 12 %. Зачем вам понадобилось участвовать в такой распродаже?
– Какая разница, кому продавать жилье? Мы же работаем на конечного потребителя, а сейчас таковым является город. За последние месяцы банки либо существенно сократили выдачу ипотечных кредитов, либо вообще перестали их предоставлять. Раз банки, выдающие ипотеку, захлопнули двери перед своими клиентами, сузился круг потенциальных покупателей. Я не исключаю, что через короткое время на рынке недвижимости большая часть продаж жилья на коммерческой основе будет компенсироваться бюджетным финансированием.
– У СУ-155 и до финансового кризиса, особенно последние два—три года, почти половина новостроек приходилась на госзаказ. Будете увеличивать эту долю?
– Да, в ближайшее время планируем довести до 75–80 %.
– Московская мэрия заявила о готовности выделить $2 млрд на поддержку застройщиков. Не исключено, что теперь многие компании начнут больше строить социального жилья в ущерб коммерческому. Не пострадают ли от кризиса в большой степени те потребители, которые не подходят ни под одну социальную программу?
– Я не исключаю этого. На рынке останется небольшой объем коммерческого жилья, стоимость которого из-за дефицита резко возрастет. Кризис закончится, и мы окажемся на уровне начала 1990-х годов, когда приходилось стучаться в чиновничьи кабинеты и долго кланяться, чтобы купить квартиру.
– С 2005года московские власти предоставляли застройщикам беспроцентные кредиты из городского бюджета. В прошлом году выданные СУ-155 5 млрд руб. позволили достроить часть домов для военных в Щербинке. Почему сейчас мэрия прекратила выдавать льготные займы?
– На самом деле кредит от города нам понадобился на месяц: в ноябре нам его выдали, в декабре мы вернули все до копейки. После принятия поправок к Бюджетному кодексу РФ столичные власти лишились возможности выдавать беспроцентные кредиты. Насколько я знаю, Москва уже обратилась к федеральным властям с предложением восстановить эту практику. Если все вернется на круги своя, на бюджетное кредитование смогут рассчитывать не только застройщики жилья, но и ритейлеры, машиностроители.
– Недавно на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова также обсуждались возможные антикризисные меры для строительной отрасли. Как вы считаете, они будут эффективными?
– На совещании речь шла не о решении финансовых проблем отдельно взятых компаний, а о сохранении строительной отрасли в целом. Власти разбили компании на несколько групп. В первую очередь господдержку получат застройщики жилья экономкласса, имеющие необходимую производственную базу. Власти планируют выдавать гарантии государственным банкам, которые в свою очередь будут предоставлять ипотечные кредиты по специальным программам. То есть государство гарантирует две вещи: у населения будут средства для покупки жилья, а у компаний – возможность строить и продавать квартиры по более или менее адекватным ценам. Насколько мне известно, по девелоперам, которые строят жилье бизнес-класса, будут приниматься отдельные решения. Логика властей понятна: если компании из-за финансовых проблем заморозят стройки, на страну нахлынет мощная волна обманутых вкладчиков.
– Но сотрудничество с государством сильно снизит доходность бизнеса, а московские компании привыкли к 35—50-процентной рентабельности…
– При нынешней стоимости кредитов для застройщиков (20 %) никакая истерика не поможет. Девелоперам придется смириться со снижением рентабельности и не рассчитывать на сверхприбыли.
– Европейские застройщики работают с рентабельностью 10–15 % и не жалуются.
– В таком случае мы работаем по европейским стандартам: у нас рентабельность по проектам составляет 7—10 %. Мы пополняем оборотные средства за счет увеличения объемов строительства. И тоже не жалуемся.
– Еще весной банк Зенит (организатор третьего облигационного займа СУ-155 Капитал на 3 млрд руб.) подсчитал, что к концу года долг компании может достигнуть 32 млрд руб. Прогнозы сбываются?
– Сейчас кредиты мы не берем, а только отдаем. Я надеюсь, что за счет оборотных средств до конца года мы снизим кредитную нагрузку почти в два раза. Переориентируемся на строительство за счет бюджета. До ухода в мэрию (в 2001–2005 годах господин Балакин возглавлял оперативно-распорядительное управление реализации городских программ правительства Москвы. – Ред. ) я работал без единого кредита, и компания прекрасно развивалась. Хотя в начале 2000-х годов можно было взять кредит под 6 % годовых. Конечно, по классике жанра девелоперу лучше работать на заемные средства. Но сейчас из-за нехватки денег на рынке приходится искать альтернативу. И здесь выбор небольшой: либо ориентироваться на госзаказ, либо замораживать проекты на начальной стадии.
– Вы не собираетесь замораживать свои стройки?
– Сворачивать уже заявленные проекты по строительству коммерческого жилья точно не будем. Мы к кризису подготовились и сократили издержки. Еще летом, когда стало ясно, что у застройщиков и девелоперов начнутся финансовые проблемы, СУ-155 начало подтягивать обязательства, которые были перед городом и соинвесторами. Например, в конце года откроем новое здание ГИТИСа на улице Пилюгина – это было наше обязательство перед городом по жилой застройке участка. Мы вовремя достроили горку – всесезонный горнолыжный комплекс «Снеж. ком» в Павшинской пойме. В той же Павшинской пойме, где мы построили более 1 млн кв. м жилья и социальных объектов, решили вопрос с коммунальной инфраструктурой. Очень вовремя решили вопрос с электроснабжением наших объектов в Балашихе, Чехове, Москве, Кожухове, Щербинке. Единственная проблема, которую я вижу, это наше подразделение по машиностроению. В разные периоды от 40 до 60 % производимой нами техники и конструкций направляется на наши же стройки. Есть опасения, что из-за проблем с кредитованием остановятся многие стройки, особенно в регионах. В итоге сузится круг девелоперов, закупающих производимую нами технику. Мы сейчас ищем запасные варианты: нам придется либо переориентировать некоторые сегменты нашего машиностроения на выпуск другой продукции, либо направить большую часть продукции на олимпийские стройки в Сочи.
