Владислав Дорофеев - Кризис есть кризис: Лидеры российской и мировой экономики о путях выхода из кризиса
– На самом деле все просто и банально. Мы понимаем, что на рынок сейчас хлынет огромное количество площадок, девелоперских проектов, которые компании аккумулировали годами. При этом некоторые из этих площадок достались нынешним владельцам сравнительно дешево и не имеют как таковой сформированной входной цены. Когда рынок был на пике своего роста, владельцы участков и проектов не соглашались уступать свои активы, например, менее чем за $200 млн. Сейчас они спокойно говорят, что готовы продать за $30 млн. Мы уже получили более 400 предложений. Учитывая дисконт, предлагаемый продавцами, получается неплохая возможность с минимальными затратами пересмотреть свой портфель, заменив некоторые активы на более эффективные.
– Какие у вас критерии отбора участков?
– Мы рассматриваем предложения по жилым проектам в Центральном и Западном округах Москвы с параметрами 30–50 тыс. кв. м в классе de luxe и около 70 тыс. кв. м в бизнес-классе. Новые проекты коммерческой недвижимости пока развивать не планируем.
– Месяц назад основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин уверял нас, что стоит только существенно понизить цены на новостройки, сразу же последует череда пересмотра уже действующих договоров. Вы не боитесь этого?
– Вряд ли стоит этого опасаться. Думаю, наши клиенты осознают, что сегодняшняя ситуация – явление временное, и не будут спешить фиксировать убытки. Они понимают: цены вырастут. Каждая компания просчитывает свои риски, и мы оценили свой риск так. Да, будет временное снижение доходности, но необходимо сейчас продать определенное количество квартир и извлечь деньги, который рынок готов сегодня отдать. Я не призываю своих коллег следовать моему примеру. Но нельзя отрицать существующую реальность. Сегодня все идет к тому, что на рынке произойдет коррекция и на ближайшие месяцы мы можем вернуться к уровню 2005–2006 года, когда квартиры продавались максимум за $6 тыс. за 1 кв. м в сегментах бизнес и премиум и по $12 тыс. за 1 кв. м в классе de luxe. Этот период надо просто переждать.
– Спрос падает сейчас не только со стороны покупателей жилья, арендаторы и ритейлеры также требуют скидок. Удалось ли вам договориться с IBS по пересмотру условий договора аренды в Nordstar Tower?
– Мы не будем пересматривать условия и снижать стоимость аренды, поэтому, вероятнее всего, дело окончится отказом с нашей стороны. Nordstar Tower – удачная альтернатива «Москва-Сити», где, учитывая кризис, сроки ввода в эксплуатацию объектов могут не раз переноситься. Сейчас нам осталось сдать в аренду 20 тыс. кв. м площадей без учета помещений по предварительному контракту с IBS. На те офисы, которые должны были перейти IBS, нами уже найдены арендаторы.
– Цементники также пытаются использовать кризис в своих целях и предлагают установить фиксированную цену на цемент. Вы готовы подписаться под подобным соглашением?
– Пока рынок никто не отменял – по какой цене будут покупать, по такой и будет продаваться товар. Мы прекрасно понимаем: если сужается экономика проектов, будет меняться и ценообразование. И стройматериалы не исключение.
– За последнее время многие ритейлеры (X5, «Магнит», «Седьмой континент») получили от своих кредиторов margin call. Как обстоят дела с торговой сетью «Алые паруса»? Как было организовано финансирование проекта?
– Торговая сеть «Алые паруса» – это отдельный от наших девелоперских проектов самостоятельный бизнес, вообще не имеющий кредитной нагрузки. На сегодняшний день сеть включает 14 универсамов. Буквально неделю назад открылся магазин в поселке Княжье Озеро на Новорижском шоссе, в ближайших планах – открытие новых магазинов в торговых комплексах «На Беговой» и «Сокольники».
– Рассматриваете ли Вы возможность продажи сети «Алые паруса», если будет названа адекватная цена? Какая она, по вашему мнению, сейчас – учитывая то, что в среднем ритейлеры подешевели с осени более чем в два раза?
– Мы не рассматриваем возможность продажи торговой сети, более того, будем и дальше активно развивать это направление бизнеса.
– «ДОН-строй» всегда позиционировался исключительно как московский девелопер. За эти годы Вы так и не пытались выйти за пределы МКАД?
– На волне олимпийского ажиотажа мы приобрели участок на берегу Черного моря в Сочи площадью 1,4 га, где планировалось построить около 90 тыс. кв. м жилья. Но сейчас решили отложить этот проект до хороших времен: пока непонятно, какое количество квартир здесь реально найдет своего покупателя.
Бизнес и власть
«Многие девелоперы сейчас переориентируют свои генподрядные и производственные мощности именно на госзаказ»
– Сегодня многие девелоперы стараются компенсировать падение спроса со стороны частных покупателей госзаказами. Вы ведь тоже вели переговоры с Минобороны?
– Действительно, сейчас на рынке говорят о предложениях от оптовых покупателей жилья – Минобороны, Минрегионразвития, региональных администраций. Мы изучили эти предложения и поняли, что можем выгоднее продавать квартиры в розницу. Тем не менее с госструктурами «ДОН-строй» будет работать по контрактам – существенный объем собственных генподрядных мощностей мы переориентируем на госзаказ. До кризиса у наших генподрядных подразделений хватало работы внутри группы, но сейчас из-за того, что компания не начинает масштабных строек, часть мощностей освободилась. Эти мощности включают в том числе четыре завода ЖБИ, собственную производственную базу по изготовлению фасадных и светопрозрачных конструкций, механизированный парк – более 600 единиц строительной техники. И конечно, огромное количество людей – только в монтажном подразделении работает более 1 тыс. специалистов. В 2007 году по генподряду объем выполненных работ составил около $700 млн, примерно таких же показателей ожидаем по результатам 2008-го. Мы хотели бы, чтобы приблизительно на 50 % эти мощности были загружены внешними заказами, в которых госзаказ может составлять и 100 %. Сейчас наши генподрядчики участвуют в конкурсах на строительство жилья, детских садов и другой инфраструктуры. Думаю, многие девелоперы сейчас переориентируют свои генподрядные и производственные мощности именно на госзаказ.
– Какая рентабельность у этого направления?
– Около 12–15 %. Но в сегодняшних условиях рентабельность для нас не столь значима, важнее сохранить мощности, производство, людей. Так что даже если рентабельность будет 2 % – будем работать.
– Как Вы относитесь к предложению депутатов проводить все сделки в новостройках по 214-ФЗ о долевом строительстве?
