Андрей Паранич - 170 вопросов финансисту. Российский финансовый рынок
И у фондового рынка, и у рынка недвижимости есть собственные преимущества и недостатки. И во многом привлекательность недвижимости относительно фондового рынка сводится к понятности на «бытовом уровне»: купленный объект можно пощупать, то есть он воспринимается в качестве конкретной, ощутимой, реальной собственности.
Куда лучше вкладывать – в недвижимость или в золото?Как инвестиционный инструмент золото совершенно однородно, то есть цена слитка определяется исключительно его весом и никак не зависит от его местонахождения, формы, истории или еще каких-либо факторов. А вот цена объекта недвижимости может зависеть от огромного числа различных условий и для того, чтобы быть успешным инвестором на этом рынке, необходимо достаточно хорошо в этих условиях разбираться.
На сегодняшний день существенная часть операций с золотом (до 50 % сделок) совершаются исключительно с инвестиционными целями. В недвижимости доля таких операций существенно меньше. Большая инвестиционная составляющая на рынке приводит к тому, что колебания цен на рынке золота намного более заметны, чем колебания цен на недвижимость. Таким образом, получается, что на сегодняшний день золото является более доходным, но и более рискованным активом, нежели недвижимость.
Золото, в отличие от недвижимости, дает прибыль, образующуюся исключительно из-за изменения его стоимости. Поэтому в периоды устойчивого экономического роста, когда доходность золота обычно заметно уменьшается, недвижимость становится более интересным активом, поскольку продолжает приносить прибыль от сдачи в аренду.
Как заработать на недвижимости?Зарабатывать на недвижимости можно, сдавая купленные объекты в аренду, или перепродавая их по более высокой цене. Как уже говорилось выше, сдача недвижимости в аренду приносит достаточно скромный доход. Зачастую банковский депозит оказывается более доходным вариантом вложения денег, нежели покупка недвижимости для сдачи ее в аренду.
Описанная некоторыми зарубежными авторами схема покупки недвижимости в кредит с одновременной сдачей ее в аренду в России работоспособна только при большом первоначальном взносе при покупке объекта. Из-за высоких процентных ставок в случае, когда сумма собственных средств инвестора не превышает 50 % от стоимости покупаемой недвижимости, выплаты по кредиту, скорее всего, будут больше дохода от аренды (даже без учета налогов и затрат на содержание). Поэтому частному инвестору проблематично существенно увеличить доходность от вложений в недвижимость при помощи ипотечного кредитования.
Для того же, чтобы перепродавать купленные объекты недвижимости дороже, необходимо достаточно хорошо разбираться в тонкостях этого рынка. Все сделки должны быть грамотно оформлены, а при выборе объекта необходимо провести взвешенный анализ перспектив последующей продажи. К сожалению, как показывает ситуация в 2008–2011 годах, рост цены квадратного метра отнюдь не гарантирован даже в периоды относительно высокой инфляции.
Более интересный финансовый результат дает покупка недвижимости на ранних стадиях строительства. Но такая стратегия связана с существенными рисками того, что объект будет строиться дольше, чем планировалось (что и происходит в большинстве случаев), или в принципе не будет завершен, и тогда незадачливый инвестор пополнит ряды «обманутых дольщиков».
Почему при отсутствии инфляции цены на недвижимость растут?Динамика цены на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения на рынке. В случае слабого спроса (например, в моменты экономических спадов) цена на недвижимость не растет, даже если растут цены на другие товары и услуги. И наоборот, в условиях высокого спроса цена на недвижимость может расти быстрее, чем на другие товары.
Спрос на недвижимость (как и в случае с золотом) создают не только люди, желающие улучшить свои жилищные условия, но и люди, просто желающие куда-нибудь вложить свободные деньги. И инвестиционный спрос, и обычные покупки недвижимости активизируются при улучшении общей экономической ситуации в стране.
Коммерческая недвижимость, как она работает?Коммерческая недвижимость работает абсолютно так же, как и жилая недвижимость. Точно так же, как и купленную квартиру, коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать ее дороже в случае роста цены. И, как и жилую недвижимость, коммерческую недвижимость можно использовать по ее прямому назначению, то есть можно открыть на купленных площадях собственный бизнес.
Есть ли налоговые преимущества при инвестициях в недвижимость?При продаже недвижимости инвестор может рассчитывать на стандартный налоговый вычет в размере полной стоимости объекта в случае, если он владеет этим объектом более трех лет. Если менее трех лет – то к вычету принимаются либо документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости, либо – при отсутствии таких документов – сумма в размере 1 млн рублей.
Кроме этого вычета, единственный раз в жизни при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться вычетом из налогооблагаемой базы в размере стоимости покупаемого объекта (но не более 2 000 000 рублей) и процентов по ипотечному кредиту. Условия предоставления вычета и его размер установлены Налоговым Кодексом РФ (Глава 23, статья 220), а порядок его оформления лучше обсудить со своим налоговым инспектором.
Часть 18. Разное
Некоторые вопросы, касающиеся финансового рынка и инвестиций, не вписались в структуру книги, но встречаются мне достаточно часто. Я решил собрать их вместе как «разное».
Можно ли еще пристроить сертификаты на акции еще с «программы приватизации»?
Акции Гермес – реально ли выручить за них деньги?
На руках имеется сертификат акций ЧИФ «МН Фонд». Можно ли его где-нибудь продать?
У меня есть акции Нефть-Алмаз-Инвест, приобретенные в 1993 году. Могу ли я их продать и по какой цене?
Хочу продать акции Енисейнефтегаз. Какова их цена?
У меня есть именные акции Дальэнерго, как и за сколько их продать?
Сколько стоят акции автомобильного всероссийского альянса 1993 года?
В результате проведения массовой приватизации государственного имущества в период «ваучерной приватизации» на руках у россиян оказалось огромное число ценных бумаг. Причем, к сожалению, в период проведения чековых аукционов в стране действовало большое число так называемых «финансовых пирамид» и, соответственно, часть ценных бумаг, купленных за ваучеры и за деньги в тот период времени, не имели никакой реальной ценности.
Информацию о том, сколько стоят сохранившиеся с периода приватизации ценные бумаги и можно ли их продать, можно поискать в следующих направлениях:
1. Сайты российских бирж (ММВБ: www.micex.ru, РТС: www.rts.ru). Если принадлежащие инвестору ценные бумаги обращаются на бирже, то информацию об их стоимости можно легко найти на сайте биржи. Кроме этого, на сайтах бирж публикуется информация о слияниях, поглощениях, переименовании компаний, и эта информация может оказаться очень ценной, поскольку многие из приватизированных в 90-х годах предприятий были позднее реструктурированы и получили новые названия.
2. Сайты и офисы эмитентов. Можно поискать в справочниках и в интернете координаты эмитента ценных бумаг. Очень часто там могут дать информацию о том, где и по какой цене можно продать принадлежащие инвестору ценные бумаги.
3. Ближайшие брокерские компании. Сотрудники брокерских компаний могут помочь найти информацию о стоимости акций многих компаний. Часто они также готовы выкупить принадлежащие инвестору акции, однако перед тем, как согласиться на сделку, обязательно следует поискать альтернативный вариант продажи.
Очевидно, что при поиске информации следует быть готовыми к разочарованиям, поскольку ценные бумаги, подобные акциям «ОЛБИ-дипломат», «ДОКА Хлеб», «Хопер-инвест», «Телемаркет» и многим другим на сегодняшний день могут быть интересны только в качестве сувениров, напоминающим о периоде начала рыночных преобразований в России.
Дома нашли облигации российского внутреннего выигрышного займа 92 года по 1000 рублей. Срок погашения 2002 г. Как быть с ними?
У подруги есть вклад в сберкассе, открытый в 1984 году в Питере. Что с этим вкладом делать?
