Марианна Власова - Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости
Еще до введения «дачной амнистии» большая часть садоводов и дачников возводили строения без всяких «разрешений» и «проектов», так как угрозу сноса считали для себя призрачной в силу того, что, как известно, строгость наших законов компенсируется их неработоспособностью.
Однако даже сейчас (при упрощенной регистрации построек на земельных участках собственника) получить в регистрационной палате свидетельство на право собственности на дом (построенный, к примеру, на четверть – на чужом участке) проблематично. Даже если садовод и не собирается свой дом ни продавать, ни дарить, все равно без этого документа наследникам будет невозможно оформить на себя право собственности на дом. Таким образом, можно посоветовать, чтобы нормы СП 11–106–97 в вопросах соблюдения садоводами и дачниками процедуры строительства (и в первую очередь все четыре новых приложения к СП 11–106–97), а также иные (региональные) связанные с этим нормы были внимательно изучены, обобщены и по возможности включены в устав. Особую бдительность в этом вопросе следует проявлять садоводам тех субъектов Федерации, где по данным вопросам уже действуют специальные областные законы и территориальные строительные нормы, как, например, в Московской области.
В силу отличий юридической силы СП и СНиП нормы СНиП 30–02–97 будут действовать для любого товарищества или объединения вне зависимости от внесения их в текст устава. Однако если отдельные нормы из СНиП 30–02–97 все-таки включить в текст устава, то члены товарищества или иного объединения их будут лучше знать, и за невыполнение этих норм может последовать ответственность не только в рамках гражданского законодательства, но и по уставу садоводческого товарищества. Тем не менее нужно информировать рядовых членов садоводческого товарищества или объединения дачников о том, что эти нормы в общих чертах должны были быть соблюдены изначально, в процессе разработки для данного садоводческого товарищества или объединения дачников проекта организации и застройки, именуемого согласно СНиП 30–02–97 и СП 11–106–97 проектом планировки и проектом межевания. Таким образом, садоводы и дачники могут руководствоваться этими правилами только в части, касающейся индивидуальных участков, но в строгом соответствии с общим планом застройки. Примером могут послужить пункты 6.7 и 6.8 СНиП 30–02–97.
...Вводя эти нормы в устав своего товарищества (объединения) путем простого механического копирования, некоторые садоводы и дачники понимают их так, что именно они имеют право размещать вышеупомянутые различные сооружения на своих участках в любом удобном для них месте, лишь бы были соблюдены эти «минимальные расстояния». Хотя в этом и заключается юридическая ошибка, так как такого «вольнодумства» садоводам и дачникам никто никогда не позволял, поскольку сами СНиП 30–02–97 (в том числе пункты 6.7 и 6.8) адресованы не лично садоводам, а проектировщикам (пункт 1.1 этого документа). Это проектировщики обязаны нанести садовые объекты на генплан таким образом, чтобы указанные минимальные расстояния были соблюдены, и лишь после утверждения проекта планировки органами местного самоуправления (пункт 4.1 СНиП 30–02–97) он становится обязательным для исполнения всеми участниками освоения и застройки территории садоводческого или дачного объединения.
А все последующие изменения и отклонения от проекта согласно пункту 4.1 СНиП 30–02–97 должны быть утверждены органами местного самоуправления. Таким образом, садоводы обязаны располагать свои постройки на садовом участке в том и только в том месте, как указано в утвержденном проекте планировки.
Предположим, что на генплане расстояние между садовым домом и границей участка составляет 6 метров. Безусловно, что ни один садовод самостоятельно не имеет права уменьшить или увеличить этот размер ни на один сантиметр. А включение в устав записи об ином минимальном расстоянии между садовым домом и границей провоцирует его на совершение им самостоятельных противозаконных действий по расположению своего дома там, где ему хочется, т. е. по самовольному отклонению от утвержденного проекта. Если же какой-либо объект на участке не значится, то нужно обратиться в уполномоченные органы местного самоуправления для внесения в проект планировки садоводческого товарищества (дачного объединения) в установленном порядке соответствующих изменений. Очевидно, что при решении вопроса о возможности внесения таких изменений соответствующие службы должны руководствоваться вышеупомянутыми пунктами 6.7 и 6.8 СНиП 30–02–97. Несоблюдение этого порядка приводит к тому, что данные постройки считаются на основании статьи 222 ГК РФ самовольными и подлежащими сносу лицами, их построившими, или за их счет. А возведенные в обход норм закона самовольные постройки [22] не порождают права собственности: их нельзя продать, подарить детям, передать по наследству и т. п.
Таким образом, возвращаясь к процедуре подготовки той части устава, которая регламентирует возведение построек на участках, и включения в него отдельных норм СНиП 30–02–97, следует сказать, что это делать стоит, но не путем «слепого подражанья», а продуманно, т. е. всесторонне оценив все плюсы и минусы и внеся их так, чтобы не нанести вред вместо пользы.
Глава VII Как застраховать загородную недвижимость
Даже если вы считаете себя рачительным хозяином и постоянно стараетесь принимать меры по сохранности своего дома и имущества в нем, вы не всегда способны предусмотреть и предотвратить все возможные неприятности. Бывает, на возмещение ущерба и восстановление имущества требуются серьезные дополнительные расходы. Летом горят торфяники (риск пожара), зимой орудуют воры (риск противоправных действий третьих лиц) и т. д. и т. п. Если вы понимаете, что означает поговорка «скупой платит дважды», значит, наступило время подумать о страховании своей недвижимости: и от любителей чужого добра, и от всяческих стихий, и от бесшабашных соседей.
Оформив договор страхования загородной недвижимости, во-первых, вы избавитесь от беспокойства за ценное имущество, а во-вторых, в случае повреждения или уничтожения дома (или предметов обстановки) вам гарантируется выплата возмещения, таким образом вы получаете надежную защиту дома. Именно поэтому страхование недвижимости и приобретает все большую популярность у владельцев скромных дач и роскошных коттеджей.
Согласно данным статистических исследований страхового рынка, проведенным в конце 2005 года, выяснилось, что более 5 млн граждан России страхуют свое имущество, из них 36,4# договоров приходится на страхование дач и загородных домов. По сведениям самих страховых компаний, спрос на «дачные» полисы на 30# выше, чем на «квартирные». Минимальная стоимость такого полиса по России составила 227 руб., а максимальная – 19 631 руб. По мнению специалистов, количество людей, страхующих загородные дома и дачи, будет увеличиваться в связи с ростом строительства, а тарифы на страхование будут уменьшаться в связи с увеличением «клиентского портфеля» компаний. В настоящее время в большинстве страховых компаний можно приобрести полис, покрывающий стандартный набор рисков: это пожар, залив, стихийные бедствия, взрыв газа, противоправные действия третьих лиц. Кроме того, за дополнительную плату можно включить в полис риск наезда транспортных средств, падения деревьев, пилотируемых летательных объектов и их обломков. Что касается стихийных бедствий, то надо иметь в виду, что под этим подразумеваются необычные для данной местности природные явления, будь то дожди, обильные снегопады, град и пр.
При страховании садовых, дачных домов или коттеджей всегда нужно учитывать те риски, которые наиболее возможны для конкретного дома.
...Образец типового договора имущественного страхования
ДОГОВОР №_________________
страхования имущества
г. ___________ «___»__________ 200__ г.
Страховая компания _____________,
лицензия №__________, выданная ________________, именуемая в дальнейшем «Страховщик», в лице _____________,
действующего на основании ________________, с одной стороны, и ________________________________, в лице _________________, действующего на основании _____________,
именуемая в дальнейшем «Страхователь», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Согласно настоящему договору Страховщик обязуется при наступлении одного из обусловленных в договоре страховых случаев, повлекших утрату, гибель, недостачу или повреждение указанного в договоре имущества, именуемого далее «Застрахованное имущество», выплатить Страхователю определенное в договоре страховое возмещение в пределах указанной в пункте 1.2 настоящего договора суммы (страховой суммы), а Страхователь обязуется уплатить страховую премию в размере ________________ в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
