Ирина Трущ - Кредиты и вклады, которые вас разоряют
Такая же ситуация наблюдается и с комиссией за рассмотрение заявки.
Некоторые банки, идя навстречу клиенту, не берут с него эту выплату. Другие же требуют заплатить до 1500 рублей за эту услугу.
Проблема 3Очень часто со временем обнаруживаются скрытые платежи за обслуживание счета.
Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов высказал свое мнение о стремлении заемщика досрочно погасить ипотечный кредит: «Мы считаем, что стремление погасить кредит досрочно в целом характерно для российских заемщиков. Желание побыстрее расплатиться по кредиту в определенной степени связано с тем, что пока люди не привыкли к стабильности, поэтому, имея возможность погашать кредит большими частями, чем прописано в графике платежей, они предпочитают ее использовать».
Многие банки открыто говорят заемщику, что у них отсутствует комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, при этом умалчивая о том, что услуга «за обслуживание счета» клиента будет платной.
Эту выплату банк будет взимать с заемщика ежегодно до полного погашения кредита.
Проблема 4Еще одной проблемой является бессмысленность досрочного погашения кредита в некоторых банках.
Если заемщик выбирает схему выплаты долга с аннуитетными платежами, первые годы его ежемесячные платежи будут составлять в основном долг по процентам, а лишь незначительная часть – основной долг. Таким образом, если заемщик решит выплатить кредит досрочно, ему все равно придется выплачивать всю сумму долга плюс проценты за 20–25 лет. В результате досрочное погашение кредита становится бессмысленным.
Кроме того, в некоторых банках за услугу возможного досрочного погашения кредита придется опять платить. В любом случае это следует уточнить заранее и включить необходимый пункт в ипотечный договор.
Как правило, банк выдает график погашения основного долга и процентов только после подписания ипотечного договора. Во время предварительных консультаций формулы выплаты платежей обычно не показывают.
Н. Грамотнева, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования Росбанка, об ипотеке: «Жилищный вопрос для жителей регионов также стоит на первом месте, поэтому все больше людей обращаются за ипотечным кредитом в банк. Учитывая же то, что кредитные организации постоянно снижают рублевые процентные ставки по программам жилищного кредитования, ипотека в регионах становится еще доступнее».
При выборе схемы выплат с дифференцированными платежами такой проблемы чаще всего можно избежать. Ежемесячный платеж в этом случае включает равные доли как основного долга, так и процентов. Таким образом при досрочном погашении кредита выплаты годовых процентов оставшегося срока удается избежать. Со временем уменьшается сумма ежемесячных выплат за счет уменьшения годового процента, так как он выплачивается с остатка суммы.
В любом случае необходимо предварительно уточнить у банка, предоставляет ли он возможность досрочного погашения кредита и платная ли эта услуга. Фраза «основной долг погашается в последнем платеже по кредиту» должна насторожить заемщика.
При этом в договоре может быть пункт, по которому все суммы, направленные заемщиком на досрочное погашение кредита, «засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей».
То есть возможность досрочного погашения кредита существует, но при этом придется выплачивать все годовые проценты за весь оставшийся срок.
В этом случае, если заемщик не желает переплачивать, лучшим выходом будет выбрать для себя другой банк.
Проблема 5Очень часто оплата услуг нотариуса увеличивает сумму на 2%.
По закону любая сделка с недвижимостью, обеспеченная ее залогом, подлежит заверению у нотариуса. То же самое касается и договора ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Остальные сделки с недвижимостью обязательному нотариальному заверению не подлежат.
Таким образом заемщику необходимо будет заверить две сделки: основную (купля-продажа недвижимости) и дополнительную (залог недвижимости). В общей сложности это составит около 2% от стоимости недвижимости (по договору и отчету оценщика).
Проблема 6Как уже было сказано, заемщик вынужден оформить несколько страховок. Одна из них – риск утраты права собственности на квартиру. Несмотря на то что заемщик в начале сделки оплачивает проверку юридической «чистоты» документов на покупаемую квартиру агентству недвижимости, а затем юристам и службе безопасности банка, он также вынужден ежегодно переоформлять так называемое страхование титула собственности. В результате получается двойная оплата одной и той же услуги.
Подобная ситуация выгодна только банку, но никак не заемщику.
Кроме того, сумма страхования титула из года в год остается неизменной, несмотря на уменьшение остатка долга по кредиту.
Несмотря на большое количество различных условий, взять ипотечный кредит в банке может практически любой человек. Как правило, более чем по 80% всех ипотечных заявок в банк выносятся положительные решения о предоставлении кредита.
Также многие банки вынуждают заемщика страховать квартиру только в определенных страховых компаниях, объясняя это тем, что сотрудничают именно с ними. При этом условия страхования в этих компаниях могут быть далеко не самыми выгодными для заемщика.
Проблема 7Иногда выясняется, что страхование квартиры защищает не от всех рисков и заемщик может потерять квартиру и не получить за это страховку.
В этой ситуации можно обезопасить себя и квартиру, только по собственной инициативе дополнительно застраховав ее уже на своих условиях. Понятно, что это еще на несколько процентов увеличивает выплаты.
Проблема 8Как ни странно, но страхование своей жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты в результате несчастного случая получит банк.
Сумма выплат по этому виду страхования зависит от множества факторов и определяется строго индивидуально для каждого заемщика. Эта ситуация также выгодна только банку, но никак не заемщику, который в любом случае не вернет своих денег и не получит выплаты страховки.
В лучшем случае заемщик может получить лишь незначительную часть, оставшуюся от выплаты страховки после вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.
Проблема 9Особое внимание следует обратить на риелторские фирмы. В последнее время качество услуг некоторых из них оставляет желать лучшего.
Многих потенциальных заемщиков пугает то, что приобретаемая квартира будет долгое время находиться в залоге. На самом деле, по мнению Е. Пановой, директора Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-недвижимость», «залог – это лишь частичное ограничение права собственности. Квартира с самого начала сделки будет принадлежать только заемщику».
Риелторством сейчас может заниматься практически любой человек, даже не имеющий специальных знаний и навыков. Лучше обращаться в такие фирмы по рекомендации знакомых, которые уже сталкивались с ними и остались довольны работой.
Многие банки, как и в предыдущих случаях, могут вынуждать клиентов обращаться за риелторскими услугами только в определенные компании, с которыми они сотрудничают.
Это незаконно, так как ограничивает заемщика в его правах. Лучше всего заранее выбрать подходящую риелторскую фирму, а потом уже при помощи ее ипотечных брокеров взять ипотечный кредит. Эта услуга платная.
Обязательно стоит обратить внимание на якобы низкие проценты комиссии за услуги риелторских фирм. В любом случае очень низкий процент должен насторожить. Заемщику в этом случае либо придется дополнительно платить за различные услуги (доплата за скорость изготовления документов БТИ, прохождения документов в регистрирующем органе и т. д.), либо смириться с невысоким качеством предлагаемых услуг.
Проблема 10Еще одной проблемой для заемщика ипотечного кредита может стать оплата чужих налогов.
Довольно часто возникает следующая ситуация: продавец квартиры просит покупателя заплатить налог с продажи, ссылаясь на то, что в противном случае продает квартиру без учета этого налога. Как известно, налог с продажи составляет не менее 13% ее стоимости.
Таким образом, человек, решившийся приобрести квартиру по ипотеке, должен быть готов столкнуться со многими подводными камнями современного рынка.
Необдуманное решение или невнимательность могут привести к полному разорению или потере финансовой репутации (могут не дать кредит в будущем). Любые крупные сделки необходимо совершать только после тщательного изучения сложившейся ситуации и консультации с независимыми специалистами.
