Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет
Затратный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя следующие составляющие:
? анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;
? определение стоимости земельного участка;
? определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;
? определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
? определение общей рыночной стоимости земельного комплекса как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем сооружений с учетом их накопленного износа.
Затратный подход является необходимой составляющей анализа и оценки объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Кроме того, затратный подход достаточно эффективен при оценке для налогообложения, а также выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его часто применяют в процессе оценки земельно-имущественных комплексов для страхования, оценки стихийных бедствий и при оценке специальных сооружений и зданий.
Рыночный подходПрименение данного подхода возможно лишь при условии достаточно развитого рынка недвижимости, когда совершение сделок происходит в соответствии с нормами, а формирование цен – в равновесных рыночных условиях. В данном случае основной задачей оценщика является детальный анализ информации этого рынка, сравнение с аналогичными сделками и получение данных о возможной стоимости оцениваемого объекта. Объекты-аналоги выбираются с точки зрения наиболее эффективного их использования.
Рыночный подход характеризуется следующими действиями оценщика:
? выявление данных о характеристиках сделок с аналогичными объектами на соответствующем секторе рынка недвижимости;
? проверка собранной информации о сделках, включающая подтверждение сделки одним из участников (продавцом или покупателем) или риелтором, выявление характерных условий продажи и возможных обременений;
? внесение необходимых корректировок стоимости объекта оценки по отношению к тем объектам, с которыми он сравнивался.
При условии наличия рыночной информации, достаточной для определения стоимости методом сравнения продаж, применяются методы математической статистики с детальным рассмотрением основных характеристик оцениваемого объекта и его аналогов.
2. Страхование недвижимости
Льготное муниципальное страхование с точки зрения экономики является дотационным.
Предлагаемые тарифы – льготные, а страховое покрытие не рассчитывается в соответствии с коммерческими ценами на жилье, а определяется без учета расположения квартиры и качества отделки, исходя из минимальной расчетной стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилья. Кроме того, вы не можете выбрать страховую компанию по своему усмотрению, поскольку все процедуры выполняют уполномоченные страховые компании, принимающие участие в муниципальной программе. Таким образом, льготная программа предусматривает только страховую защиту самих жилых помещений без учета дополнительных затрат на отделку, а также имущество, находящееся в квартире.
Документальным основанием для государственной регистрации прав на недвижимость являются договоры о совершении сделок с ней.
Риски, входящие в программы муниципального и коммерческого страхования, часто совпадают. В число рисков входят аварии канализации, водопровода, отопительных систем, взрывы газа и пожары. Однако коммерческое страхование жилья покрывает еще и такие риски, как кража, разбой, залив квартиры соседями, стихийные бедствия, падение деревьев и наезд транспортных средств. Кроме того, в перечень коммерческого страхования жилья можно включить не только саму квартиру, но также отделку и находящееся в ней имущество.
Следует учитывать, что не менее важным является и страхование риска гражданской ответственности перед третьими лицами, особенно учитывая тот факт, что от пожара или залива ущерб наносится не одной, а нескольким квартирам. Для большей надежности коммерческое и муниципальное страхование можно совместить. Например, стены и перекрытия вы страхуете по льготному тарифу, а отделку и домашнее имущество – в любом другом страховом агентстве. Следует учитывать, что полная страховка на условиях коммерческого страхования обойдется вам значительно дороже, чем вышеописанный вариант. Однако в таком страховании есть свои плюсы: вы можете индивидуально подобрать объем покрытия, страховую сумму и другие условия.
Какие события не покрывает страховая компания?Событие, причинившее вред имуществу, не подлежит страхованию при следующих условиях:
? воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
? военные действия или мероприятия;
? гражданская война или различные забастовки;
? изъятие, конфискация, реквизиция, арест или уничтожение застрахованного имущества по распоряжению государственных органов;
? обвал строения или его части;
? дефекты в объекте страхования, которые были скрыты страхователем от страховщика;
? незаконные действия государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц этих органов, а также издание данными органами документов, не соответствующих законам и другим правовым актам.
Следует учитывать, что страхованию не подлежат следующие объекты: строения и жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также находящееся в них имущество; строительные материалы; строения, расположенные в зоне, угрожающей возникновению обвалов, оползней, наводнений и других стихийных бедствий; строения и жилые помещения, непригодные для проживания; технически неисправное домашнее имущество; продукты питания; парфюмерия; косметика; бытовая химия.
Кроме того, непригодными для проживания считаются аварийные дома и жилые помещения, каменные строения с физическим износом более 70%, деревянные постройки с износом свыше 60%.
Что касается имущества загородных строений, оно подлежит страхованию лишь в случае страхования самого основного строения. Домашнее имущество считается застрахованным по месту нахождения (адрес, указанный в полисе). В случае страхования имущества в строении в полисе указывается его конкретное местонахождение. Следует учитывать, что договор страхования не распространяется на время перевозки имущества на дачу или новое место жительства.
Страхование носильных вещей страхователя ограничивается лишь местом проживания страхователя (страхование не действует за пределами квартиры). Строительные материалы подлежат страхованию только при условии их хранения в закрытом на замок помещении, расположенном на огороженной территории.
Страхование в пользу третьих лицСтрахователь имеет право заключать договоры страхования в пользу третьих лиц. Однако выгодоприобретателем по договору страхования может быть назначено только лицо, имеющее страховой интерес в отношении объекта страхования. При назначении выгодоприобретателя наличие страхового полиса у страхователя не является обязательным. В случае отсутствия в договоре страхования выгодоприобретателя страхователь обязательно должен быть заинтересован в сохранении имущества.
Если страхователь или выгодоприобретатель пользуется имуществом в соответствии с договором аренды, обязательным условием страхования такого имущества является наличие в договоре условий, устанавливающих ответственность страхователя (или выгодоприобретателя) за порчу имущества.
В случае принятия на страхование имущества, переданного в аренду, доверительное управление, залог или хранение, страхователь обязан предоставить копии соответствующих договоров в страховую компанию. Кроме того, в этом случае должен быть назначен выгодоприобретатель в лице:
? собственника имущества при стандартных договорах аренды, доверительного управления и т. д.;
? арендатора, хранителя, доверительного управляющего при наличии в соответствующих договорах прямой оговорки о передаче риска утраты или порчи имущества арендатору, доверительному управляющему и т. д.;
Следует отметить, что договор страхования может быть заключен только в пользу лица, имеющего основанный на законе или ином правовом акте интерес в страховании страхуемого имущества. В том случае, если недвижимость находится в долевой собственности (квартира, приватизированная на долевую собственность), в качестве выгодоприобретателей должны быть назначены все собственники в части их долей.
Не подлежащее страхованию домашнее имуществоПрежде чем заключать договор страхования, необходимо ознакомиться с правилами страхования, в которых оговорено, что именно подразумевается под имуществом, находящимся в квартире или строении. Ниже приведен перечень объектов, не подлежащих страхованию в большинстве страховых компаний:
