Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
• Санузел (СУС, СУР, в том числе расположение ванны).
• Мусоропровод.
• Плита (газовая – электрическая), горячая вода (теплоцентраль – колонка).
• Место для прогулок, выгула собак.
• Лифт.
• Высота потолков.
• Наличие кладовых и подсобных помещений.
• Охранная сигнализация.
• «Избыточная достаточность» (вклад) и др.
Самый главный параметр – местоположение. Не напрасно мировое риэлторское сообщество любит повторять: location, location & location. Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость по сравнению с аналогичными объектами, которым «не повезло» и они были построены в менее интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры, но расположенные в разных районах города, могут отличаться по цене в 2–3 раза. Так что средняя цена недвижимости по городу – это средняя температура по больнице, и специалисты крайне редко пользуются подобными цифрами, но этот показатель позволяет сравнивать цены.
Стоимость аналогичных квартир в домах массовой застройки для однотипных спальных районов может различаться в 1,5 раза. Вопрос престижности района играет немаловажную роль.
Максимальная цена может превышать среднюю в несколько раз. Это справедливо для престижных районов и добротных домов с хорошими потребительскими характеристиками. Но и здесь возникает много нюансов. У каждого покупателя есть собственные критерии. Например, покупателям дорогих квартир может быть интересен вид на воду – то есть они готовы заплатить за квартиру не просто в историческом центре города, а обязательно в доме на набережной с видом на реку.
Покупатели жилья в спальных районах больше интересуются транспортной доступностью и набором объектов социальной инфраструктуры: магазинами, школами, аптеками, детскими садами и т. д.
Самое дорогое место в Петербурге – исторический центр. он привлекает покупателей домами, построенными еще до наступления исторического материализма. Цены на квартиры в центре могут превышать среднегородские в 8-10 раз, если дом расположен удачно и из окон открывается красивый вид. Особенно ценится «вид на воду» – на Неву, Фонтанку, Мойку. Но нужно учитывать, что в центре города почти у каждого дома, выходящего фасадом на большой проспект, есть 2–3 двора-колодца, где нет зелени, но могут красоваться мусорные баки. Стоимость квадратного метра в дворовой части дома меньше, чем в фасадной в разы. Но и тогда она будет превышать среднегородскую, поскольку квартира располагается в центре. Хотя квартиры в дворовых флигелях Невского проспекта, при условии, что дворик озеленен и обихожен, могут стоить столько же, сколько расположенные в фасадном корпусе, то есть видовые. Народ, живущий в центре, ценит каждое лишнее дерево.
В других районах Петербурга особо ценятся «сталинки», расположенные в Московском районе и на Черной речке. Это престижные районы, и в зависимости от типа дома цены могут колебаться в пределах 40–50 %. Но вид из окна на пивную точку может снизить стоимость квартиры в 1,5 раза.
В большинстве случаев покупателей интересует транспортная доступность, но оживленная магистраль под окном – это большой минус. От грохота и вибрации даже стеклопакеты не спасают, и возникает дополнительный физический износ здания. Но даже в таком доме с верхних этажей может открываться волшебный вид, что автоматически сделает квартиру привлекательной. Особенно для иностранцев.
Любители экологии, скорее всего, предпочтут переехать за город. Для прочих покупателей экологическая ситуация в районе не столь важна, да и информации на эту тему обычно немного. Хотя близость промышленных предприятий не просто снижает стоимость квартиры, но иногда делает невозможной продажу вообще: спроса нет ни за какие, даже за малые деньги.
Квартира в доме с зеленым двором продается быстро: если рядом с домом есть парк или сквер, можно смело накидывать к средней цене процентов 20.
Конечно, чтобы дышать чистым воздухом, лучше жить выше 10-го этажа, но, с другой стороны, там сильнее дует ветер. И если в монолитном доме это не ощущается, то в кирпичных и панельных у чувствительных натур может произойти головокружение.
Когда цену назначают застройщики, они предварительно исследуют динамику цен на квартиры в районе будущего строительства за три прошедших года и прогнозы на три года вперед. Даже самые лучшие дома имеют ценовую планку, зависящую от конкретного микрорайона. Выше этой цены продать квартиры невозможно.
Впрочем, жилье на вторичном рынке обычно стоит на 10–15 % дороже, чем в новостройках. Только надо иметь в виду, что в процессе строительства застройщик увеличивает цену. На более-менее спокойном рынке разница между ценой квартиры на ранней стадии и на момент завершения составляет 30 %.
Еще один фактор, «завязанный» на местоположение дома, – транспортная доступность. Критерий – количество минут до станции метро пешком. Если не больше 10, то в новостройках можно накинуть 5 % к цене, а в обжитых районах до 20 % по сравнению с соседними домами. Если до метро надо ехать 20 минут, придется отнимать от «базовой» цены примерно столько же процентов. Для покупателей дорогих квартир наличие остановок общественного транспорта, как правило, значения не имеет, поскольку у большинства есть автомобили. Транспортная проблема новостроек сегодня не так сильно влияет на цену – маршрутные такси ходят повсеместно и до крупных, недавно построенных комплексов, как правило, довозят.
Нередко строительство нового дома начинается в чистом поле. В этой ситуации главным становится уже не транспортная доступность, а наличие социальной инфраструктуры (точнее, ее отсутствие). Совокупность отрицательных факторов (отсутствие транспорта и «социалки», непрестижность места) может снизить цену на 12–15 %, иногда до 20 %.
Крупных магазинов и торговых центров в городе становится все больше, и отсутствие магазинов шаговой доступности уже не беспокоит покупателей квартир в обжитых районах. Конечно, находящийся поблизости большой торговый комплекс – это плюс, но только если он расположен не под окном. Для большинства потенциальных покупателей гораздо важнее иметь рядом детский сад и школу, а также развлекательные центры, кинотеатры и сооружения для занятий спортом. В то же время на цене квартиры в центре отсутствие почты, аптеки и прочих социальных благ никак не скажется.
Наличие или отсутствие гаража не всегда влияет на цену, но этот фактор важен для дорогого жилья в историческом центре, где сложно найти место для парковки. Например, квартира в реконструированном старинном доме, где нет гаража, стоит на 20–25 % дешевле, чем аналогичная квартира в доме с паркингом. Отдельных гаражей в центре строится мало, поэтому цены за бокс сопоставимы с ценами на квартиру.
При уплотнительной застройке цены на квартиры в соседних домах могут упасть. Это вопрос психологии: потенциальных покупателей отпугивают шум и строительный мусор, да и строительный пейзаж за окном может снизить стоимость квартиры на 3–5 %.
«Пейзаж» может сыграть неблагоприятную роль и при продаже квартиры в старом доме, но покупателя можно подвезти к подъезду на машине, минуя грязь, а в подъезде ввернуть лампочки.
Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. А если в первом этаже размещается какое-нибудь шумное заведение, то в цене теряет и второй этаж. «Уценка» может достигать 10 %. Стоимость квартиры на пятом этаже в доме с лифтом и без лифта может различаться на 5 % (понятно, что с лифтом дороже).
Если дом высокий да еще и густонаселенный, там возникают проблемы, характерные только для многоквартирных домов: больше грязи, долго приходится ждать лифт, который шумит денно и нощно рядом с квартирой, и др. Подобные недостатки можно сгладить, немного снизив цену – не обязательно на проценты, можно договориться о разнице в несколько тысяч.
Для вторичного рынка очень важный параметр – тип дома, особенно в спальном районе. «Хрущевки» или «немецкие» дома всегда расположены в обжитых зеленых районах, обеспеченных инфраструктурой. Но стоят они дешевле домов любого другого типа. Многое объясняется так называемым моральным старением таких домов.
В историческом центре будущего жильца могут поджидать дополнительные трудности, если он решился поселиться в доме-памятнике. Если в квартире есть остатки каких-нибудь витражей, лепнины или старый облицованный изразцами камин, возникают сложности: городской Комитет государственного использования и охраны памятников (КГИОП) знает о вечных ценностях или рано или поздно обнаруживает их и обязывает собственника квартиры все это охранять. Например, камин нельзя будет не только использовать по назначению, но и отремонтировать без разрешения комитета. Сделать перепланировку «исторической» квартиры также не удастся. Для такой квартиры надо искать «своего» покупателя. Например, иностранцы буквально «западают» на покрытые плесенью наборные паркеты и готовы платить за старые квартиры хорошие деньги. Таким образом, стоимость исторической квартиры может быть как увеличена, так и снижена: все зависит от покупателя.
