Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
Результат дефолта – продажа залоговой квартиры на торгах и переезд бывшего заемщика в другую квартиру.
Успешно справляясь с погашением кредита, через некоторое время заемщик может заново оценить свои возможности и прийти к выводу, что гасить кредит для него – непосильная задача. В этом случае лучше сразу прийти к кредитору и сказать, что не можешь вернуть взятые в долг деньги. Банк (или заемщик по договоренности с банком) продадут залоговую квартиру.
Внесудебное решение вопроса принято во всем цивилизованном мире. По договоренности с кредитором заемщику предоставляется, на условиях аренды, жилье для проживания на время реализации квартиры. После продажи квартиры кредитор за счет вырученных средств погашает задолженность заемщика и свои издержки по реализации квартиры, а на оставшиеся средства приобретается новая квартира меньшей площади (первоначальный взнос за квартиру служит гарантией покупки иного жилья). В случае же если у заемщика есть иное жилье для проживания, ситуация еще упрощается: заемщик просто получает оставшиеся от реализации квартиры денежные средства.
Выручка от продажи распределяется нотариусом. Банк получит все, что ему причитается, заемщик – остальное. Но с учетом выросших цен на недвижимость заемщик может получить даже больше, чем успел выплатить. Тогда все, что сверх, отойдет ему. А вот если довести дело до суда, квартира будет оценена ниже.
Если заемщик не хочет добровольно признаться в своей несостоятельности, это будет сделано по решению суда. Итог получится таким же – продажа квартиры на торгах. Только процесс займет больше времени, в течение которого проценты на долг будут расти, следовательно, доля заемщика в выручке по результатам торгов уменьшится. А если выручки от аукциона не хватит для погашения долга перед банком, суд может обратить взыскание на другое имущество заемщика.
Стартовую цену аукциона устанавливает кредитор. Она может опираться на оценку, которая выполнялась при заключении кредитного договора, но может быть и пересмотрена.
Бюро кредитных историй
Отныне банк может отказать недобросовестным заемщикам в выдаче кредита, если клиент не вовремя погашал предыдущий или на днях воспользовался ссудой другого кредитного учреждения. Сведения об этом банк сможет получить в Бюро кредитных историй, которые появились на рынке сравнительно недавно, в соответствии с федеральным законом (№ 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года, вступил в силу в 2005 году).
Кредитное бюро должно собирать и хранить поступающую от кредитных учреждений информацию об истории кредитных выплат – как потребители оплачивают счета и погашают кредиты. Все сведения заносятся в базу, общую для физических и юридических лиц. Когда заемщик обратится в банк за кредитом, банк запрашивает в бюро информацию о «поведении» потенциального клиента: насколько аккуратно он гасил кредит, имеет ли подобный опыт. Кроме того, банку сообщат, если заемщик на днях уже воспользовался ссудой другого кредитного учреждения. В этом случае в кредите могут отказать. Зато если у клиента уже есть успешная кредитная история, решение о займе банк примет быстро и даже может назначить меньший процент.
Формально банк обязан испросить у заемщика разрешения передать информацию в Бюро кредитных историй. В перечень сведений входит информация о сумме задолженности и сроке возврата, процентной ставке и сроке уплаты процентов, характере обеспечения и о нарушении сроков, если такое произошло. При этом в законе сказано, что кредитная информация будет только объективной, слухи и личные впечатления в расчет не принимаются. На Западе, где кредитные бюро существуют очень давно, согласия клиента не спрашивают.
Кредитные бюро есть во всем мире. Работают они по разным технологиям – некоторые собирают всю информацию, некоторые – только негативную. Кредитные бюро в России нацелены на сбор любой информации.
Бюро кредитных историй должно предоставлять кредитный отчет – информацию о том, как заемщик расплачивается по долгам. Сведения может получить сам заемщик или кредитор (по запросу), Центральный каталог кредитных историй и уголовный суд (с согласия прокурора).
Поскольку базы данных с номерами паспортов, адресами и телефонами продаются прямо в вагонах метро за смешные деньги, потенциальных клиентов и кредитные организации беспокоит сохранность информации. Бюро заинтересовано в защите информации даже больше, чем банки: если произойдет утечка информации, оно будет вычеркнуто из реестра Федеральной службы по финансовым рынкам и не сможет дальше работать. Для защиты сведений используются специальные технологии, которые подтверждаются лицензией, а сотрудники, принимаемые на работу в бюро, проходят строгий отбор.
Предполагается, что кредитные отчеты будут применяться не только для решения о выдаче кредитов. Сведения важны для сбора долгов, страхования, при приеме на работу, при лицензировании, при отборе арендаторов.
Глава 10. Оценка недвижимости – оценка своих возможностей
Составить официальный отчет о стоимости недвижимости может только профессиональный оценщик. Используя несколько методов оценки и учитывая огромную совокупность факторов, он рассчитывает рыночную стоимость квартиры, земельного участка, постройки. Нередко реальная, определенная оценщиком стоимость отличается от той, в которой продавец (или покупатель) были стопроцентно уверены.
Оценку должен делать сертифицированный оценщик со специальным образованием. На рынке действуют специализированные оценочные компании, оценщики есть в консалтинговых фирмах, крупные агентства недвижимости зачастую имеют отделы по оценке. Отдельные виды оценки могут выполнять только аккредитованные оценщики – при банках, страховых компаниях и т. д. Отчеты об оценке, выполненные так называемыми независимыми оценщиками, банк или страховщик может не принять.
Существует ряд случаев, когда оценка необходима. Например, когда недвижимость (в том числе квартира) должна стать взносом в уставный капитал или при оформлении залога для получения ипотечного кредита. Делается оценка и прежде, чем недвижимость будет застрахована, чтобы определить размер страхового покрытия и тарифы. Оценка также может выполняться по решению суда, для налогообложения, при выкупе государственной собственности, при разделе наследства и т. д. В некоторых случаях оценка требуется при сделках с квартирами, загородными домами, земельными участками. Большинство квартирных сделок происходит без участия оценщика, но если есть сомнения, никому не возбраняется проверить оценку с помощью профессионала.
Оценка жилья, которое пойдет в залог, мало отличается от оценки для других целей. Делает ее оценщик, аккредитованный при банке, на чей кредит рассчитывает потенциальный заемщик. (Аккредитацию проводит банк, выбирая на конкурсной основе несколько оценочных компаний.)
Для объекта, который попадет в залог, определяется не только его рыночная, но и ликвидационная стоимость – сумма, за которую банк сможет очень быстро и самостоятельно реализовать квартиру, если заемщик прекратит рассчитываться по кредиту (наступит дефолт). Ликвидационная стоимость может оказаться примерно на 25 % ниже реальной рыночной стоимости. Такая «скидка» дает банку гарантию, что при необходимости залог удастся быстро реализовать. Кроме того, банк ограждает себя от риска внезапного снижения цен на рынке.
Что и как оценивается
Оценить можно любое имущество или право на него. Применительно к недвижимости оценивается все: земельные участки, отдельно стоящие дома, квартиры, коттеджи, любые сооружения, недостроенные объекты, инженерные коммуникации, а также право аренды, право застройки земельного участка и пр.
Отчет об оценке делается на конкретную дату и остается действительным всего полгода (по закону). Как только проходят 6 месяцев, оценку необходимо обновить (актуализировать). Опытные оценщики могут составить подробные отчеты, описывающие ситуацию на рынке в целом и дающие прогноз развития. Такой отчет остается актуальным (не по закону, а по сути) на более длительный срок.
Чтобы получить объективный результат оценки, ее выполняют сразу тремя методами.
• Доходный метод (метод капитализации дохода): недвижимость оценивается с точки зрения доходов, которые она принесет в будущем.
• Сравнительный метод: объект оценки сравнивается с аналогичными объектами, которые недавно продавались на рынке или сейчас выставлены на продажу.
• Затратный метод: учитываются затраты на объект недвижимости – в первую очередь, расходы на его строительство. Основной принцип этого метода – объект не может стоить больше, чем затраты на его сооружение.
В зависимости от целей оценки специалисты отдают предпочтение тому или иному методу. Например, при оценке недостроенных объектов загородного рынка, каждый из которых – образец индивидуальности, применяется затратный метод, как наиболее подходящий для подсчета объема средств, затраченных на строительство. Для ипотечного залога чаще применяется сравнительный метод. Он служит основой, но потом корректируется с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки. Этот метод позволяет оценить ликвидность объекта залога.
