Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
Не существует определенных технологий строительства, характерных только для бизнес-класса, используется весь спектр материалов присутствующих на рынке: и каркас, и клееный брус, и ячеистый бетон. В отделке используются кирпич и керамогранит. Не обходится и без дешевых технологий: все технологии быстрого возведения сначала были опробованы в бизнес-класссе и только потом перешли в нижний ценовой сегмент.
Земельные участки, прирезанные к коттеджам бизнес-класса, в среднем составляют 15–18 соток (вдали от Петербурга можно встретить участки до 50 соток, вблизи – до 12).
Предоставляемые услуги должны быть в полном ассортименте, но не обязательно на территории самого поселка (объекты могут располагаться на расстоянии 10 км). Внутри тоже может быть магазин (сельпо советских времен с набором продуктов первой необходимости).
Жилье в поселках эконом-класса можно купить не дороже 250 тыс. долл. Земельные участки, как правило, бывают не более 8-10 соток. Только в дачном поселке площадь надела может достигать 25 соток (если поселок расположен далеко от города).
Технологии при возведении таких поселков используются самые разнообразные. Нерентабельным считается только строительство из кирпича. Все остальные в той или иной мере присутствуют (пальма первенства отдана быстровозводимым – каркасным – технологиям), причем это могут быть любые бетоны или производные дерева.
Дачные поселки. На смену садоводческим товариществам и прежним дачным партнерствам приходят дачные коттеджные поселки. Статус у них не изменился – дачные некоммерческие партнерства, однако теперь здесь строятся дома, в которых можно жить круглый год.
Дачные поселки располагаются не только на значительном (до 100 км) удалении от города, но и в ближних пригородах. От коттеджных поселков, предназначенных для постоянного проживания, их отличает только статус. Нередко застройщики организуют дачные поселения, если им достается земельный участок сельскохозяйственного назначения. Менять его статус хлопотно, дорого и долго, а дачи строить на таких землях можно.
Строятся дачные поселки по-разному, в том числе и руками будущих дачников (если под строительство продаются подготовленные участки). Размеры участков зависят от удаленности от Петербурга и от уровня поселка: в недорогом поселке наделы могут быть меньше 12 соток, далеко от города можно стать хозяином больших площадей. Средний размер участка – 12–14 соток, что считается вполне достаточным для строительства дачного дома. Чем больше поселок, тем меньше расходы его жителей. Рентабельным считается дачный поселок из 15–20 коттеджей. Отличный вариант – 50 домов.
Хотя понятие дачи связано у большинства людей с летним отдыхом, в организованных поселках застройщики не возводят легкие летние дома – в любом коттедже можно жить круглый год (если позволяет инженерное обеспечение участков), Такие загородные дома можно использовать для зимнего отдыха (например, в новогодние каникулы).
По инженерному обеспечению дачные поселки аналогичны поселениям для постоянного проживания: предусмотрена канализация (обычно локальная) и отопление (в зависимости от возможностей территории). Отличие состоит в газоснабжении: для постоянного проживания магистральный газ необходим, а для временного достаточно газа в баллонах.
В дачных поселках в летний период централизованно взимается плата на общепоселковые расходы – например, вывоз мусора. За газ, электричество и чистку локальной канализации владельцы расплачиваются в индивидуальном порядке.
Северное от Петербурга направление застроено достаточно плотно, и отыскать подходящее место недалеко от города – довольно сложно. Однако на достаточном удалении можно найти территории, которые годятся для строительства именно дачных поселков. В Полянской волости Выборгского района, например, дачный массив уже существует, однако есть сельскохозяйственные угодья, где возможно строительство. Лучшие места в Приозерском районе застроены, однако в районе Светлого, Коробицино, Мичуринского участки под дачи изыскать можно. Также интересными считаются районы Суходольского озера и Орехово.
Еще более перспективным сегодня выглядит южное направление, куда устремились застройщики поселков для постоянного проживания и дач.
Главное, что отличает коттеджный поселок для постоянного проживания от дачного, – возможность регистрации (прописки). С формальной точки зрения дачный поселок нельзя рассматривать, как место постоянного жительства, и прописаться в нем нельзя. Однако большинство граждан, которые хотят жить в дачных поселках постоянно, уже имеют квартиру в городе и потому в прописке не нуждаются.
Самострой. Когда у застройщика есть земельный участок в собственности, а средств на возведение коттеджного поселка нет, территория дробится на несколько наделов, которые после некоторых инженерных работ продаются клиентам под самостоятельную застройку.
По некоторым оценкам, подобные девелоперские проекты составляют 15–17 % от общего количества проектов.
Как правило, компании производят подготовительные работы – огораживают участок, покупают подстанцию, строят водопровод, выставляют охрану. Участок делится на лоты (от 15 до 30 соток), на них получают кадастровые номера, затем эти лоты предлагаются конечному потребителю под застройку. В таких проектах стоимость одной сотки может достигать 7000 долл. Цена зависит от местоположения, а не от инженерной подготовки, за которую берется застройщик.
Когда в продаже фигурируют «инженерно подготовленные» участки под застройку, это вовсе не означает, что покупатель получит полный набор инженерной инфраструктуры – речь идет об электричестве и воде, но без отопления и канализации.
Изначально предполагается, что отопление будет автономным, однако чем топить, каждый хозяин решает самостоятельно, на территории одного населенного пункта могут использоваться все мыслимые и немыслимые варианты. Большое везение, если есть возможность провести к будущему поселку газ – тогда отопительные проблемы решаются просто.
Самые большие проблемы – очистные сооружения. До 90 % владельцев коттеджей в области живут с временной канализацией или биотуалетами. Редко когда удается подвести канализационную систему к дому, причем каждый владелец участка должен согласовывать подвод индивидуально.
Застройщик (помимо общей планировки) предлагает покупателю на выбор несколько стандартных проектов, чтобы обеспечить единый архитектурный стиль поселка.
Эксплуатация
Строительство индивидуального дома обходится недешево, поскольку приходится проводить все инженерные коммуникации (иногда – издалека). Содержание дома, в котором есть все городские удобства, обходится дорого.
Коттеджные поселки позволяют сэкономить на инженерных коммуникациях при строительстве и при эксплуатации. Расходы на содержание зависят, в первую очередь, от перечня услуг и количества домов в поселке. Есть услуги, которые совершенно необходимы (вывоз мусора или уборка территории), но есть и дополнительные: пользоваться ими или нет, решают сами жители (содержание бассейна или теннисного корта). Дело управляющей компании или товарищества собственников жилья (смотря кто управляет коттеджным комплексом) – предложить дополнительные услуги, а окончательное решение принимает общее собрание.
Расходы на собственный дом в общем поселке имеют две составляющих – оплата содержания объектов, которыми пользуются все, и оплата коммунальных услуг. Все общие расходы необходимо разделить между жителями поселка. Если в многоквартирных домах в общий котел средства собираются в зависимости от площади квартиры, то в коттеджном поселке расходы делят на количество домов, не обращая внимания на их площадь, или на количество проживающих. Чем больше домов, тем расходы на отдельный дом будут меньше. В большом поселке с минимальным набором необходимых опций стоимость содержания может быть сопоставимой с расходами жителей многоквартирного городского дома.
Расходы на содержание зависят и от типа поселка. В дачном поселке, где предполагается временное проживание, расходы ниже, поскольку в холодный период года на дачах живет (или бывает наездами) мало народу: меньше мусорят, меньше потребляют коммунальных услуг. Однако охрана поселку нужна круглый год. Минимальная средняя ежемесячная сумма – 200–300 долл.
Если речь идет о содержании собственного дома (отдельно стоящего или в населенном пункте, а не в коттеджном поселке), то никаких общих платежей не предвидится. Поскольку в Ленобласти есть проблемы с газоснабжением и – местами – с электричеством, важно решить проблему отопления. Расходы на отопление зависят от: площади коттеджа, качества утеплителя, источника тепла, температуры воздуха на улице. В качестве источника тепла сегодня часто используют автономные отопительные системы – и для целого поселка, и для группы из нескольких домов, и для одного дома. Как правило, застройщики коттеджных поселков стараются приобрести агрегаты среднего ценового диапазона от известного производителя. Сейчас появились предложения по установке теплонасосов, работающих на разнице температур. В некоторых поселках устанавливаются общие газгольдеры.
