Сергей Глазунов - Доступное жилье: люди и национальный проект
Существующий на сегодняшний лень опыт управления конгломератом частной УК можно оценить как негативный. Как известно, целью деятельности любой коммерческой фирмы является получение максимальной прибыли. УК считает платежи жильцов своей доходной статьей, а затраты на содержание дома – расходной. Для увеличения прибыли надо увеличивать первое и соответственно сокращать второе. Поэтому квартплата необоснованно растет, а обслуживание дома ухудшается, фирма экономит на расходах. Причем это происходит даже в домах с состоятельными жильцами (удивительно, но и многие элитные дома у нас – это тоже конгломераты без юридического лица, расслоение и маргинализация среди собственников происходит достаточно быстро при отсутствии ротации), что же тогда говорить про обычные дома с бюджетниками и пенсионерами. А неплательщиков фирма может и выселить. Имеются случаи, когда УК собирала деньги за несколько месяцев, а потом исчезала, растворяясь в пространстве.
Мы считаем, что управление конгломератом частной УК приведет к следующим последствиям:
• качество управления многоквартирным домом не улучшится, а возможно, даже ухудшится;
• возможно появление тяжелых социальных конфликтов;
• возникновение нового массового вида преступлений – мошенничество УК.
Наконец, предлагается еще один способ управления – непосредственное управление собственниками. Допускаем, что это возможно в доме с 5-10 квартирами. Для многоквартирного дома со 100-200 и более квартир это вещь совершенно фантастическая. Как, например, заключить договор с уборщицей или слесарем, как обговорить условия их работы, зарплату и т. д. и уволить их в случае неудовлетворительной работы – все это возможно только в воображении стратегов реформы.
Единственный реальный способ управления многоквартирным домом коллективной формы собственности – создать механизм самоуправления в виде юридического лица, т. е. ТСЖ, как это происходит в зарубежных странах. Но в наших конгломератах сделать это чрезвычайно трудно, часто невозможно.
Создание ТСЖ
ТСЖ в многоквартирном доме коллективной формы собственности необходимо как орган, выражающий волю и защищающий интересы совладельцев, а также как организационная и юридическая структура для коллективного управления. Изначально идеологами реформы предполагалось, что в каждом многоквартирном доме будет создано ТСЖ и все проблемы будут решены. Но жизнь распорядилась по-своему. Несмотря на огромные усилия властей, на практике создание ТСЖ идет очень плохо, количество зарегистрированных ТСЖ исчисляется долями процента, а число реально (и эффективно) действующих на порядок меньше. Это свидетельствует о провале кампании по массовому созданию ТСЖ. Причина этого – слишком пестрый и разношерстный состав жильцов в конгломерате. Люди, разные по социальному, культурному уровню, по финансовой обеспеченности и т. д., не в состоянии объединиться для совместного владения и управления, это уже проверено и доказано. Играет роль и наличие в конгломерате различных форм собственности (собственники квартир, коммерческие и социальные наниматели, собственники нежилых помещений и т. д.). Однородный состав совладельцев – необходимое, но не достаточное условие создания ТСЖ, так как сказывается отсутствие навыков ответственного собственника. К тому же не всякое созданное ТСЖ способно эффективно функционировать: увы, такова специфика коллективной формы собственности – ее невысокая эффективность.
Причину этого объясняет один из постулатов теории систем, входящей в состав теории управления: чем из более разнородных элементов состоит система, тем она менее управляема, менее устойчива и эффективна и в конечном итоге менее жизнеспособна.
Новый Жилищный кодекс
Жилищный кодекс (ЖК) – основной документ, регулирующий состав, структуру жилищного комплекса и отношения его субъектов. Задача ЖК – регулировать функционирование уже сложившегося жилого фонда и задавать направление его дальнейшего развития. Поскольку современный российский жилфонд, сформированный в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах, имеет несистемный, противоречивый, нелогичный характер, то таким же получился и новый ЖК. Принятие ЖК сопровождалось серьезной критикой и огромным числом поправок, что свидетельствует о его противоречивости и недоработанности.
Во многих даже очень важных статьях ЖК не имеет прямого действия, он содержит отсылки на постановления правительства РФ, решения субъектов Федерации и иные подзаконные акты, многие из которых еще не разработаны и не приняты. Вызывает удивление неопределенный императив многих статей, например, орган местного самоуправления может предоставлять УК, ТСЖ бюджетные средства на капремонт (ст. 165). А значит, может и не предоставлять, причем второй вариант наиболее вероятен.
В целом новый ЖК – шаг вперед по сравнению с советским ЖК, в нем впервые появились такие термины, как «собственник», «договор», «управляющая компания» и т. д. В то же время он явно несет отпечаток советского периода в истории ЖКХ, отпечаток нерыночности, командно-административного подхода, доминирования государства в жилищной сфере. Имеются и принципиальные ошибки, и просто несуразности. Например, нет определения, что такое «многоквартирный дом», под жилым домом понимается только частный односемейный (ст. 16, п. 2), а ведь многоквартирный дом – основной объект, которому посвящен весь ЖК. Фактически он регулирует то, чего нет.
В то же время весь новый ЖК проникнут идеей кондоминиума (точнее, конгломерата) как основы всей жилищной системы России. За бортом ЖК остаются частный доходный дом, наиболее эффективный рыночный вид жилья, и муниципальный арендный дом, на долю которых в развитых странах приходится до 50% и более всего городского жилья, а в крупных городах – до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена). Причина этого в том, что в ЖК единицей жилья и объектом регулирования является жилое помещение (квартира или односемейный дом), а не дом в целом. Многоквартирный дом рассматривается лишь как механическая сумма отдельных квартир, что является тяжелой принципиальной ошибкой. А частный доходный и муниципальный арендный дома не имеют выделенных в отдельные субъекты права квартир.
Смешение форм собственности в многоквартирном доме, т. е. принцип конгломерата, закреплен в новом ЖК, и в нем нет ни одного намека, что от такого вида жилья надо избавляться. В соответствии с ЖК наш жилой фонд – это сплошь конгломераты с редким вкраплением ТСЖ и ЖСК. Огромный раздел (раздел VII) посвящен подробному описанию прав и обязанностей жильцов по оплате услуг ЖКХ, что явно свидетельствует о его нерыночности. Рыночные отношения же (на основе договора) вполне регулируются Гражданским кодексом. Если бы российское ЖКХ перешло на рыночные отношения (на основе договора и принципа «поставка против платежа»), ЖК можно было бы сократить в 2-3 раза.
Некоторые положения ЖК вызывают недоумение, например, право социального нанимателя вселять в квартиру временных и иных жильцов, в том числе за плату (ст. 67). Это противоречит всякой логике: социальное жилье предоставляется малоимущему, а не всяким «иным» лицам, и для его проживания, а не для зарабатывания денег. О том, что органом управления многоквартирным домом становится общее собрание (ст. 44), и вообще об управлении домом (раздел VIII) и о принципиально ошибочном субсидировании расходов по оплате услуг ЖКХ (ст. 159, 160) мы уже упоминали.
Нелогичным и противоречивым в новом ЖК является регулирование прав собственности на многоквартирный дом и придомовой участок. С одной стороны, ясно указано, что дом и придомовой участок являются собственностью совладельцев (ст. 36). С другой стороны, участок может быть изъят (а дом снесен) для «государственных и муниципальных нужд» (ст. 32), причем не определено, что же под этим понимается. На практике изъятый участок используется для коммерческой застройки (торговые предприятия, бизнес-центры, коммерческое жилье, казино и т. д.), что никак не может быть отнесено к категории «государственных и муниципальных нужд». Участок может быть изъят, а дом снесен также в случае признания его ветхим и аварийным, что противоречит ст. 36 – дело совладельцев, жить в аварийном доме или снести его. Местная власть должна иметь право лишь предложить снос и переселение, а дело совладельцев – принять эти условия или отказаться. Эти положения ЖК на практике приводят к произволу местных властей в сговоре со строительными фирмами, к коррупции и криминалу в сфере строительства. Очевидно, они были пролоббированы строительной олигархией и связанным с ней коррумпированным чиновничеством.
Ошибочным представляется отнесение порядка признания граждан малоимущими к компетенции местной власти (ст. 49). Местная власть получает возможность занижать планку, что приведет формально к уменьшению числа малоимущих и уменьшению обязательств по отношению к ним. Необходим федеральный стандарт. Во многих странах (например, в США) семья признается малоимущей, если годовой доход на одного члена семьи меньше половины такового в среднем по данному округу (муниципальному образованию). Таким образом произвол местных властей исключается.
