Евгений Симонов - Проектируем и строим дом сами
Не менее важно увидеть документы, из которых станет ясно, каким образом продавец стал владельцем участка: сам купил его, обменял, получил в подарок либо в наследство.
Следующая позиция — у продавца-владельца должны быть в порядке документы об отсутствии задолженности по уплате земельного налога. Такой же документ, в случае если вы приобретаете участок в садовом товариществе, вам обязан представить председатель садового товарищества.
Осведомитесь о семейном положении продавца земли. Не стесняйтесь попросить нотариально заверенное согласие супруга либо супруги продавца на совершение сделки. Если вас что-то смущает в облике продавца — попросите представить справку о дееспособности. Поверьте, когда человеку действительно важно как можно скорее продать свою недвижимость — вашу просьбу он воспримет адекватно. Существует особая схема мошенничества, когда ушлые родственники продают что-либо от имени психически нездорового, однако контролируемого ими члена семьи, а потом с легкостью добиваются в суде признания сделки недействительной.
Также, изучая документы, проверьте, какое количество соток указано на бумаге и какое реально имеется в наличии. Проведите тщательные замеры — речь идет о ваших деньгах. Ведь иногда бывает так, что продавец (особенно в новых коттеджных поселках) самовольно прирезает себе «ничейную» площадь, чтобы потом продать участок дороже.
Что делать, если свидетельства о праве собственности на землю у продавца нет, а участок вам хочется приобрести именно этот? Равноценной заменой свидетельству могут быть постановление или распоряжение местного органа власти о выделении этому человеку земли либо имеющийся у него на руках договор купли-продажи. Дело в том, что иногда владельцы земельных участков годами не могут сподобиться оформить свои имущественные права, получив, например, по сути ненужный им участок в наследство либо бессрочное пользование. Особенно это касается наследников участков, принадлежавших еще советским дачным и садоводческим товариществам. Все, что знают молодые наследники об участке, — это то, что он всегда принадлежал их семье. Понятно, что отсутствие нужных документов осложнит и задержит сделку, поэтому решайте: поборетесь вы за право купить именно этот участок либо продолжите поиски равноценного.
Вызывает ли продавец у вас доверие? Если что-то смущает — попросите справки, что на недвижимость не накладывались аресты и запрещения, об уплате членских, паевых и разовых взносов. Постарайтесь получить документальные подтверждения устным заверениям в том, что дольщики действительно отказались от преимущественного права покупки доли этой недвижимости, что участок не является предметом межевых споров, что он не внесен в генеральный план какой-либо муниципальной застройки. Иными словами, расследуйте «историю земли», начиная с того, кому и когда она впервые была выделена.
Кстати, вам следует знать, что на сегодняшний день действительны все государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав, то есть до 31 января 1998 года. Если участок был приобретен вашим продавцом после 31 января 1998 года, то в таком случае действительными являются: свидетельство о праве на земельные доли либо выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. Либо же свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31 января 1998 года. Если участок был предоставлен нынешнему владельцу после 29 октября 1993 года, то свидетельство должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Также действительными являются договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.
Итак, первый этап юридических формальностей, связанных с «чужими» документами, вы прошли. Теперь наступает этап получения и заверения собственно ваших документов. Прежде всего, собрав всю документацию (оригиналы), свидетельствующую о том, что теперь законный хозяин земельного участка — вы, направляйтесь в землеустроительную (геодезическую) комиссию, так как необходимо подтвердить межевание. Стоимость этой услуги определяется договором, заключенным с землеустроительной организацией. Вы обязаны представить геодезистам нотариально заверенную копию свидетельства на землю, нотариально заверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения, выписку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества, технический паспорт БТИ (если на приобретенном участке есть постройки), акт согласования границ со смежными землепользователями, заверенный местной администрацией.
Бланки всех документов вам обязаны предоставить в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ.
Прибыв на ваш участок, геодезисты устанавливают границы участка, готовят план, заводят межевое дело и передают его в местный земельный комитет для прохождения юридической экспертизы (то есть прежде, чем вы отнесете документы в Кадастровую палату, юристы убедятся, что они подлинны и составлены без ошибок и неточностей). Только затем ваша покупка заносится в Единый государственный земельный кадастр сведений об объектах недвижимости, где ей будет присвоен кадастровый номер (если такого не было либо он устарел). Вы же получите на руки кадастровый план земельного участка.
Как долго проходит процесс юридического оформления? В простых случаях от момента, когда вы с продавцом ударили по рукам и до получения свидетельства о праве собственности — не более двух месяцев. В сложных — можно и в полгода не уложиться. Издержки, как показывает практика, могут варьироваться от тысячи российских рублей до нескольких тысяч долларов.
Путь документального «подкрепления» строительства
Поскольку вы купили участок для строительства, еще до похода в архитектурное бюро за проектом предстоит заказать план исполнительной топографической съемки участка. Это необходимо для получения будущего строительного паспорта. Оформляя заказ, вы должны представить копию свидетельства на землю и план участка.
Только затем вы покупаете готовый либо заказываете индивидуальный проект своего будущего жилья. Все предложенные архитектором подземные и надземные коммуникации вы обязаны согласовать с соответствующими контролирующими организациями — газовиками, энергетиками, пожарными, санитарными станциями. Более того, если вы купили очень большой участок и, согласно проекту, общая площадь дома будет превышать 500 м2 — строиться, увы, придется с очень серьезной оглядкой на архитектурно-планировочное задание (АПЗ), выданное районным комитетом по архитектуре. Оно представляет собой свод правил, взятых из утвержденной градостроительной документации, среди которых — обязательные к исполнению экологические, санитарно-гигиенические и противопожарные требования к архитектурному объекту, а также требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц — иными словами, не только ваших непосредственных соседей, но и всех, кто будет созерцать ваше строение.
Вы должны быть однозначно убеждены (ознакомившись с лицензией) в полномочиях архитектурного бюро, занимающегося вашим проектом. Ведь, заказав проект «на стороне» экономии ради, вы совершите страшную ошибку: муниципалитет не выдаст разрешение на строительство коттеджа, проект которого создан без лицензии.
Имея на руках готовый архитектурный проект, вы получите строительный паспорт лишь после того, как представите полный план размещения строений на участке. Данный документ является результатом успешного согласования проекта в санитарной и пожарной инспекциях.
Итак, разрешительная документация на строительство у вас есть. Теперь предстоит получить разрешения на производство земляных, строительно-монтажных работ, а затем финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК). Она и будет принимать ваш дом после завершения строительства.
Помните, кстати, что разрешительная документация на строительство действительна только в течение двух лет. Затянув «долгострой», вы будете поставлены перед необходимостью продлить все документы — то есть еще раз пройти все круги «бумажного ада». В противном случае ваше строительство «вдруг» окажется самовольным и нелегальным.
Завершающий этап. Уже построившись, вы должны получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию — документ, в котором, во-первых, сказано, что строительство завершено в полном объеме, а во-вторых, выстроенный объект не вызывает нареканий согласно плану земельного участка и проектной документации.
