Журнал Русская жизнь - Коммерция (август 2007)
И маклеры боролись за существование изо всех сил. Тогда в каждой риэлторской фирме сидели девушки, которые фиксировали звонки и записывали данные клиентов. Так вот черные маклеры устраивали в фирмы своих людей, те копировали записи секретарш и передавали маклеру. И тот получал солидную клиентскую базу и таскал верную прибыль прямо из клюва компании. На сумму, которую приносила одна сделка, можно было жить целый год, так что содержание в фирме шпиона многократно окупалось.
Мне самому довелось участвовать в этих войнах - разумеется, на стороне черных маклеров. Но лично я предпочитал использовать другую форму шпионажа, технически более простую, но требующую большей фантазии. Например, я просил свою секретаршу обзвонить фирмы под видом потенциального клиента - она выясняла, что агентство, скажем, «Старт» располагает подробной информацией о жилищном рынке района Сокол. Чуть погодя в «Старт» звонила вторая моя сотрудница: «Я хочу купить квартиру на Соколе». - «Отлично, поехали смотреть». Мобильных телефонов тогда не было, и она, осмотрев квартиру, просила разрешения позвонить из нее «мужу» (моему помощнику): «Привет. Вроде подходит. Еду домой». А у того на определителе высвечивается номер. Затем я спокойно еду к хозяевам и увожу клиента. Посредническая дельта (15-20%) отходит не агентству «Старт», а мне.
Однажды так случилось, что моя секретарша Илона выдала себя. Фирмачи заподозрили неладное, устроили слежку и раскололи хозяев. В предвкушении гонорара я пришел заключать сделку на улицу Алабяна. Вижу, подъезжает иномарка с тонированными стеклами, и оттуда высовывается страшная морда. «А знаете ли вы Илону?» - «Нет, не знаю». - «Э, брат, ты решил по-легкому денег срубить. Мы тут в рекламу вкладываемся, мусорам платим, а ты хочешь всех объебать?» - «Не понимаю». - «Все ты понимаешь. Сейчас мы повезем тебя к этой Илоне».
Что делать? Если я не поеду с ними, сделка развалится. Поеду - неизвестно, что будет со мной. Поначалу пытаюсь спасти сделку и сажусь к ним в автомобиль. В конце концов все же решаю бежать, выскакиваю из машины на ходу. Потом я трясся неделю, представляя, что могло со мной случиться.
Наконец я пришел в милицию, дал служивым денег, и мы стали дружить. У меня появилась надежная «крыша». А та сделка на Алабяна, разумеется, прошла без меня.
Был еще поучительный случай, после которого я перестал опаздывать на деловые свидания. Я назначил продавцу и покупателю встречу у магазина «Рыболов» на «Водном стадионе» и задержался на какие-то три минуты. Они нашли друг друга сами и уехали.
II.
Знаменитый принцип холизма, которому следовали еще греки, гласит: целое больше суммы его частей. Для квартирного бизнеса это очень актуальный закон.
Стоимость квартиры в центре Москвы по ценам 1992 года - примерно 60 тысяч. Стоимость каждой комнаты - 12-14 тысяч. Почему же нельзя выкупить двух- или трехкомнатную коммуналку по частям? Ведь так дешевле. Конечно, хозяева на это не пойдут. А как было бы хорошо, если б пошли.
Эта мысль возникала у многих. Но не все додумали ее до конца. А мы додумали и поступали следующим образом. Находили пожилого хозяина, выкупали у него одну комнату. Спустя некоторое время мы устраивали пожар в той комнате, которая у старика оставалась. Расследование показывает, что причина возгорания - неисправная электропроводка. Старик хватается за голову. И тут появляется добрый маклер, который говорит: «Дед, а давай-ка я тебе в соседнем доме дам такую же комнату в трешке и еще три тысячи долларов». Старик чрезвычайно доволен и благодарен. Принцип холизма в действии. Расходы - 35 тысяч, а квартира стоит 60. Такая операция называлась «отжим». Норма прибыли - 50%.
III.
Самой интересной операцией была так называемая продажа выморочного имущества. Предположим, отправился на тот свет хозяин приватизированной квартиры. Родственников у него нет. Умер он где-то за городом.
И люди, ставшие свидетелями этой смерти, приносят черному маклеру паспорт покойного и рассказывают обстоятельства. Начинается работа по подделке нотариальной доверенности. В принципе, так же все происходило и в том случае, когда хозяина держали где-нибудь в лесу под Тамбовом или попросту убивали. От имени этого человека составляли доверенность. С нотариусом проблем не было; печать стоила недорого, и ее можно было изготовить так, что подделка обнаруживалась только с помощью экспертизы. Оставалось расписаться и переклеить фотографию в паспорте. Тут главная трудность - рельефная термопечать. Над кипящим чайником фотография отклеивается и заменяется другой. Потом у знакомой паспортистки за коробку конфет ставится новая печать - «Клава, шлепни, пожалуйста». И вот паспорт на имя покойного носит живой человек.
Вклеив свое фото, я обычно шел к нотариусу и выписывал доверенность на сбор документов третьему лицу. Это важно, и вот почему. В паспортном столе хранится так называемая первая форма (форма 1А), к ней прилагается фотография. Если фальшивый продавец с паспортом покойного придет в паспортный стол сам, его могут разоблачить. А так приходит кто-то другой по чистейшей доверенности, выданной нотариусом. Можно двигать сделку.
Правда, на этом этапе покупатель может снять ксерокс с вашего паспорта, не полениться сходить с ним в паспортный стол и сверить его с формой 1А. Именно по этой причине я удлинял операцию на один шаг. За отдельный гонорар приглашал человека, который покупал у меня квартиру и в дальнейшем исполнял роль продавца. Фальшивый паспорт из оборота исчезал. Все было исполнено грамотно.
Главный принцип подобных схем: финальные документы должны быть чистыми. Подделывать бумаги можно на промежуточных этапах сделки. Единственная реальная опасность - почерковедческая экспертиза. Но чтобы ее назначить, требуется уголовное дело. А для его возбуждения нужны улики, которые можно получить только посредством экспертизы. Замкнутый круг. Норма прибыли здесь не 50, а все 100%.
Однажды я сделал глупость: купил квартиру у наследника и оформил ее на себя. Стал продавать, а покупательница наняла опытного юриста. Физически найти предыдущего собственника не удалось. Потом выяснилось, что человек умер до того, как я купил у него недвижимость. Было возбуждено дело - но не по факту мошенничества, а по факту пропажи человека. Началось веселое время, я даже залетел в СИЗО. Меня спасло то, что в милиции одни и те же дознаватели занимались расследованиями преступлений совершенно разного характера: изнасилованиями, хулиганством, ограблением ларьков и квартирными мошенничествами. Они ни в чем не могли разобраться, даже отличить справку БТИ от договора купли-продажи не могли. Только шумели: «Мы знаем, что он умер раньше, чем продал вам квартиру». Я отвечаю: «Покажите мне закон, который запрещает мертвому что-то продать. Вообще, он был мертв в качестве тела, но жив в качестве социального знака…» В итоге оперативник пожал мне руку и сказал: «Не понимаю, за что вас здесь держат».
У меня бывали случаи, когда умерший не только продавал квартиру, но и вступал в права наследования. Помню ситуацию, когда почивший дед завещал квартиру внуку, но внук тоже умер. Однако это не помешало ему продать полученную в наследство жилплощадь.
Хорошо иметь дело с приватизированными квартирами. Но люди умирают и в неприватизированных. Что делать? И выход был найден.
От имени умершего подавались документы на обмен ну, скажем, с городом Млечиным. Гражданин из Млечина получал квартиру и прописывался в Москве. Однажды милиция заинтересовалась: почему в сделках так часто фигурирует один и тот же город? Милиция уже собралась ехать в Млечин - и тут выяснялось, что такого города не существует. Документы есть, и московское Бюро обмена выдает разрешение на обмен, а квартиры, которые менялись на московские, были виртуальными.
IV.
В случае с выморочными квартирами мы имеем дело не с античной мудростью, а с современной философией языка. Если отжим - это философский парадокс, то сделки с мертвыми - неклассическая семиотика. Честный бизнес опирается на классическую парадигму, а бизнес мошеннический - на неклассическую, в которой означаемое постоянно «ускользает», «отсутствует», «недоступно». Одна бумажка отсылает к другой, другая к третьей, а реальности как бы нет.
Если ко мне поступало предложение со стороны, я становился «классиком». Бывало, приходили бандиты и говорили: «У нас есть должник, он сидит в бункере. Вот документы на его жилье - продай-ка его».
Но у меня был твердый принцип. Если вариант бандитский, я требовал показать труп. Нужно было точно знать, что человек мертв. Иначе подлинный хозяин мог появиться в самый неподходящий момент. Был такой случай, когда человек, которого держали где-то под Тамбовом, вырвался из заточения и пришел пешком в Москву воевать за свою уже проданную квартиру. Так вот, я начинал говорить об условиях продажи квартиры лишь после того, как сравнивал труп с фотографией в паспорте ее владельца. Если у меня оставалось малейшее подозрение, что кто-то из возможных претендентов на недвижимость жив, я отказывался работать.
