Анна Прийдак - Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих
Хорошим индикатором реальной цены являются суммы сделок, зарегистрированных в интересующем вас районе. Эта информация обычно доступна через интернет за символическую плату. К сожалению, ей не везде можно доверять на сто процентов, потому что, например, в Испании обычно далеко не вся сумма сделки регистрируется официально. В то же время в Голландии за один евро можно скачать из интернета данные государственного регистра обо всех сделках по недвижимости в интересующем вас квартале. Эти данные являются абсолютно точными, потому что 99 % голландцев покупают недвижимость в кредит, что означает тщательный контроль над сделками со стороны банков и налоговой инспекции. В Германии рейтинг района можно определить по ценовой карте на аренду квартир, которая ежегодно публикуется в газетах и которую можно попросить у риелторов. Районы, где средняя цена на 20 % ниже, чем в центре города, вряд ли окажутся ликвидными. Также в Германии есть еще один способ выяснить, насколько перспективным является район: попробовать что-то купить в интернет-магазине, введя интересующий вас адрес в соответствующую строчку заказа (естественно, не оформляя заказ окончательно и не отправляя его). Если компьютер выдаст отказ, значит, кредитоспособность жителей этого района считается низкой, а район – неблагополучным. От вложений в подобное жилье стоит отказаться. Конечно, если вам удастся оформить заказ, это не будет гарантией ликвидности недвижимости.
Когда одна моя знакомая покупала квартиру в Мюнхене, то пошла на краткосрочные курсы немецкого языка в Гёте-Институт. Там преподают только носители языка, то есть немцы, которые хорошо знают город, в котором работают и, скорее всего, живут. После каждого осмотра квартиры она делилась своими впечатлениями с преподавательницей Маргарет и расспрашивала ее об ассоциациях, которые вызывает у нее каждый район. По поводу некоторых районов Маргарет слегка кривилась, как если бы нам с вами предложили переехать с Гоголевского бульвара в Люберцы, а иногда она, наоборот, оживлялась и рассказывала, что там она раньше жила/ училась/ часто бывала у друзей и с удовольствием пожила бы и сейчас. Один район оказался намного более престижным, чем он выглядел. Ни кладбище, ни железная дорога не остановили бы от переезда туда немцев, так как там находится очень хороший концертный зал, где проводятся элитарные культурные мероприятия, и много других мест встречи интеллигенции. Во время перерывов подобные вопросы задавались и другим немцам. Таким образом за четыре дня удалось создать довольно ясное представление о приоритетах поиска. Я много гуляю по интересующему району, наблюдаю за людьми, захожу в кафе и магазины. Чем хуже погода, тем эффективнее осмотр места, потому что когда светит солнышко, нравится почти все. Есть смысл обращать внимание на всякие мелочи. Один раз я просто ушла, даже не заходя в дом, который собиралась осмотреть. На улице пахло помойкой, и я услышала разговор прохожих, из которого было ясно, что мусор отсюда забирают нечасто. Я представила себе, как намучаюсь с продажей этой квартиры. Еще один способ получить дополнительную информацию – рассказывать риелтору продавца про то, что вы видели до того, как пришли смотреть продаваемый им объект. Он критически отнесется даже к местному аналогу комплекса «Легенда Цветного», где живет Наоми Кэмпбелл, если квартир оттуда нет в его портфолио, а вы узнаете много интересного. Кроме того, если у вас риелтора нет, он будет пытаться предложить вам свои услуги и, чтобы продемонстрировать свою информированность, расскажет все что знает. Слушайте и задавайте вопросы. Времени на разговоры сейчас у европейских риелторов много, потому что спрос на жилье сильно упал.
Выбираем подходящее место
Помимо ликвидности, место, естественно, определяет уровень комфорта или, наоборот, объем предстоящих трудностей. В курортных районах покупателей обычно привлекает близость жилья к морю. Этим часто пользуются не совсем честные бизнесмены, поэтому при покупке дома или земли на побережье нужно особенно тщательно знакомиться с местными правилами. Например, протяженность побережья в Италии составляет 7600 км, но не верьте никому, кто предложит вам новый дом в ста метрах от моря. По закону никто не имеет права строить ближе, чем в ста пятидесяти метрах от берега. Это означает, что, если вы хотите дом в первой линии, вы должны купить пару гектаров земли и строить в самой удаленной от моря части участка. В Сардинии это же правило распространяется на триста метров.
Так как итальянцы и испанцы ездят на пляж на машине, если расстояние от дома до моря превышает пятьсот метров, то каждые дополнительные сто метров между домом и морем существенно влияют на цену. Поэтому в объявлении о продаже вполне может быть указано расстояние, измеренное линейкой на карте. Но вы не ворона, чтобы лететь напрямую. Поэтому лучше самостоятельно пройти или доехать до моря и перепроверить расстояния. Три километра до моря могут на деле означать двадцать по горной дороге.
Цены в одной и той же деревеньке могут также колебаться в зависимости от вида. Если с балкона видно море, даже если оно далеко, цена будет выше, чем если вы сможете наблюдать за тяжелым трудом рабочих на цементном заводе. Именно для того, чтобы не оказаться соседом цементного завода, купив виллу с видом на море, нужно не полениться и изучить план развития населенного пункта.
Что касается соседей, тут все по-разному. Населению Рублевки, живущему за пятиметровыми заборами, может быть не совсем понятно, как можно радоваться общему балкону на несколько квартир. А вот, например, итальянцы, в отличие от нас и от англичан, очень ценят соседей, потому что надеются на их бдительность в случае появления незваных гостей и прочую помощь. Кроме того, итальянцы, а также испанцы знают, что если рядом с домом совсем нет соседей, это может означать, что к нему не подведены вода, газ и электричество. Эти коммуникации не окажутся в вашем распоряжении по мановению волшебной палочки. Те читатели, которые столкнулись с подобными проблемами в Подмосковье, могут добавить к своим мучениям проблемы с языком и получить полную картину реальности.
Решаем, каких специалистов стоит привлечь
– Почему риелторы не выглядывают больше по утрам из окон своих офисов?
– А чем они тогда будут заниматься весь день?
Голландская шутка, появившаяся во время финансового кризиса
Для принятия решения о привлечении специалистов к приобретению недвижимости достаточно ответить на три вопроса.
1 Есть ли у вас время для самостоятельного и трудоемкого поиска нужного вам объекта и сбора всей информации о нем?
2 Насколько доступна и прозрачна информация о недвижимости в интересующей вас стране?
3 Можно ли доверять маклеру продающей стороны и нотариусу (не в смысле, что они украдут ваши деньги; вопрос в том, насколько тщательно они проверят легальность всех аспектов сделки и смогут ли дать необходимые вам разъяснения)? При этом без нотариуса вы не обойдетесь нигде, так как он должен зарегистрировать сделку.
Мой опыт показывает, что чем севернее вы отправитесь, тем большую самостоятельность можете проявить (при условии знания языка). Например, в Голландии и Германии нотариусу можно доверять на сто процентов, и вы легко сможете получить все нужные вам сведения об объекте от риелтора продавца и/или в интернете. В странах Средиземноморья ответы на второй и третий вопросы не столь однозначны, поэтому лучше рассчитывать не только на себя, но и на специалистов.
Хотя каждая европейская страна по-своему регулирует риелторский бизнес, в целом можно сказать, что государственное лицензирование риелторской деятельности или отсутствует, или сходит на нет. Это связано с решением Евросоюза о свободе предпринимательской деятельности. Обычно вопросы регулирования, которые раньше были в ведении государства, берут на себя профессиональные ассоциации. Они принимают экзамены, разрабатывают стандарты практики и механизмы контроля над риелторской деятельностью, которые бывают самыми разными. Например, в Голландии без членства в профессиональной ассоциации практически невозможно получить страховку, покрывающую ущерб, вызванный неверными действиями риелтора. Кроме этого, вся выставленная на продажу недвижимость, предлагаемая риелторами самой крупной и надежной профессиональной ассоциации NVM, представлена на одном сайте www.funda.nl Агенты выставляют все объекты эксклюзивно (то есть владелец недвижимости может заключить договор только с одним риелтором) и отвечают за качество и актуальность информации. Самое страшное наказание для голландского риелтора – лишиться права пользоваться этой системой, потому что тогда он потеряет доступ к покупателям. Довольно много информации о каждом объекте выложено на этом сайте, а остальное сообщит риелтор продавца. Конечно, нужно знать, что спрашивать, и не слушать его, когда он рассказывает о прекрасном виде из окна, игнорируя бензозаправку в тридцати метрах от дома. Он может говорить не всю правду или быть, как говорят англичане, «economical with truth», но врать не будет, страшась изгнания из ассоциации. В Германии механизмы контроля другие: раньше все маклеры сдавали в торговой палате специальный экзамен и без сертификата об успешной сдаче не могли заниматься сделками купли-продажи. Экзамен существует и сейчас, но Германия не нарушает решение Евросоюза, так как в принципе любой житель страны действительно может снять офис и назваться консультантом по недвижимости, зарегистрировав фирму в торговой палате. Единственное условие – отсутствие судимостей. Однако клиент всегда может попросить предъявить документ о сдаче государственного экзамена. Учитывая большую конкуренцию среди риелторов, многие из них решают все же пройти обучение и сдать экзамен. Дополнительный механизм контроля – законы о защите прав потребителей.
