Татьяна Веденская - Квартирный вопрос, или Байки черного маклера
Также проверка дееспособности нотариусами крайне сомнительна, если к ним приходят люди, официально состоящие на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах. Ведь по закону справки из этих мест не требуются для заключения договора, поэтому вопрос о том, запрашивать их или нет, остается почти всегда на усмотрение риелтора. Часто риелторы отказываются их предоставлять из чистой лени, говоря, что, мол, у меня клиент нормальный, разуйте глаза. А потом выясняется, что он эпилептик и что заключение сделки с ним, по-хорошему, возможно только в присутствии специалиста, который подтвердит, что именно в момент подписания договора приступа эпилепсии не наблюдалось.
Удостоверение дееспособности – вопрос крайне сложный, многосторонний. Тут не только медицинские причины могут лежать в основе проблем, тут и всякие махинации, в том числе со стороны пенсионеров, которые частенько под предлогом старости расторгают договоры, пользуясь справками о давлении, о головокружении и пр., а также клятвенно божатся в суде, что даже не понимали, что же за договор подписывают. А разрешать проблемы вы будете только в суде. Хорошо ли, плохо ли, тут уж как пойдет, решение – на усмотрение суда. И наличие или отсутствие нотариального заверения в таких делах – вопрос вторичный, малозначительный. Скорее тут самым важным будет вопрос о том, насколько правильно и полно ваш договор отражает вашу ситуацию. Прописана ли полная сумма денежных средств, написана ли на все деньги правильная рукописная расписка, нет ли каких-то еще хитростей. Если все составлено правильно, то, скорее всего, решение будет в вашу пользу. Но не потому, что ваш договор нотариальный. Это совершенно для суда неважно.
Именно поэтому в какой-то момент и появилась у нас, у риелторов, возможность регистрировать договора ППФ, составленные в простой письменной форме. Форма эта ничем, по сути, от нотариальной не отличается, кроме того, что заверяется она только самими участниками сделки, личности которых удостоверяются по паспортам при подаче договора на государственную регистрацию. А стоят такие договора ППФ в разы дешевле. Нотариусы берут за свои бесполезные, по сути, удостоверения процент от сделки, и иногда очень большой. Я помню, как за один договор мы заплатили Римме Ивановне сразу две с половиной тысячи долларов. Ох, как она нас после этого любила! А договор ППФ стоил бы двести долларов, составлен бы был юристами специальной службы регистрации и гарантий давал столько же. В общем, я голосую только за ППФ, как и абсолютное большинство московских риелторов.
Еще один момент, связанный с нотариальной практикой, на который я обязательно должна обратить внимание. ДОВЕРЕННОСТИ. О, я прямо вижу, как многие, только прочитав это слово, уже кивают головами, понимают, о чем я говорю. И знают, как много проблем может возникать у людей, которые решились в своих делах использовать доверенности.
Я буду говорить не о доверенностях вообще, потому что они – вещь необходимая и логичная, очень помогающая, к примеру, не тратить время на сбор документов или оформление свидетельства на наследство. Доверенность может помочь при переоформлении автомобиля, особенно если переоформляешь его на хорошего знакомого или подружку. Доверенность в банке тоже поможет вам облегчить свою ежедневную рутину, но… никогда не покупайте квартиру, если вам предлагают ее приобрести по ГЕНЕРАЛКЕ.
Генеральная доверенность – бумага, обязательно удостоверяемая нотариусом, которая дает право буквально на все. Продавать, покупать, определять цену и условия, решать любые вопросы, подписывать договоры, регистрировать их и пр. В целом генеральная доверенность – вещь абсолютно законная и нормальная. Но, в частности, нельзя забывать, что мы живем в России, а тут все абсолютно законное вполне может превратиться во что-то категорически противозаконное. Как вино в уксус.
Во-первых, доверенность, которую вам предоставят, может оказаться фальшивой. Ой, я сказала что-то совершенно криминальное? Ай-яй-яй, какая я нехорошая, навожу поклеп на наших доблестных честнейших нотариусов, которые никогда-никогда бы такого подлога не совершили?! Ну, как сказать. В своей практике я неоднократно сталкивалась с фальшивыми нотариальными документами – согласиями на продажу от жен, которые об этих бумагах понятия не имели, разрешения на вывоз детей за границу, притом что родители, якобы выдавшие разрешения, ни сном ни духом об этом не знают и вообще-то очень даже против. И уж конечно, поддельные генеральные доверенности, генералки. Помню, мне совал в руки такую вот генералку бритоголовый, опухший от злоупотребления «риелтор», объясняя что-то попутно про длительную заграничную командировку собственника. На мои просьбы предоставить по Интернету копии загранпаспорта с указанием настоящего местопребывания глаз у «риелтора» начал дергаться, а его интерес ко мне, как к потенциальному покупателю, сразу пропал. В другой раз мне предоставили генеральную доверенность, которая была выдана только потому, что человеку якобы сильно некогда заниматься продажей квартиры. Когда же я сказала, что готова подъехать в любую точку города и ближнего Подмосковья, чтобы зафиксировать личность продавца, меня тоже, что называется, послали тут же, да еще и в грубой форме. Короче говоря, доверенность может оказаться фальшивой, и как бы вам ни «заливали» о том, что все будет хорошо, – все может быть и очень плохо.
Во-вторых, доверенность может не быть фальшивой, но может оказаться отозванной. К примеру, выдал человек такую доверенность по глупости и малолетству, под воздействием сильнодействующих препаратов, а потом пожалел об этом. Но выдал доверенность у одного нотариуса, в одном городе, а пожалел об этом совершенно в другом. А вы с вашим продавцом по доверенности сделку отправились оформлять в офис третьего нотариуса. И вот что получится: доверенность отозвана, но пока информация об этом дойдет до вашего нотариуса, сделка может уже быть и зарегистрирована, а денежки – получены и потрачены. Теоретически, в случае такого казуса, сделка будет расторгнута, но вам должны будут вернуть деньги. Однако если вы еще при этом и занизили стоимость квартиры в договоре – пиши пропало. Потерь не избежать.
В-третьих, даже если никто реально не хочет ничего плохого и доверенность выдана по уважительным причинам, а не из мошеннических соображений, может случиться же и непредвиденное. Доверитель, как это ни прискорбно, может и помереть – все же мы смертны. И тогда, в тот день и час, когда доверитель отправится в мир иной, выданная им доверенность становится ничтожной. И все сделки, совершенные по ней, – тоже. Соответственно, даже если вы об этом не узнаете, даже если с виду все пройдет как надо, окажется, что вы сидите на мине замедленного действия. Вы уже заселитесь в квартиру, сделаете ремонт, даже пропишетесь, а потом к вам придут наследники и выселят вас. Будете потом бегать за тем, с кем подписывали договор, требовать обратно денег. Если вы вообще найдете этого человека. И если, опять же, в договоре вашем будут полностью указаны и сумма, и прочие обстоятельства сделки.
Совет
В общем, главный и непреложный вывод: не связывайтесь с квартирами, которые продают по генеральным доверенностям. Дороже выйдет, как бы на первый взгляд ни было привлекательно такое предложение.
Чудеса и фокусы
Что ни говори, а в жизни всегда есть место чуду. Не большому, так маленькому. Можно одно чудо на двоих, но все же чудеса происходят. Особенно часто они происходят там, где их ждут. Например, в риелторском агентстве.
Есть у нас в Москве одно риелторское агентство, не буду называть какое, ибо я трусишка зайка серенький. Скажу только, что начинается их название на М и их рекомендуют друзьям. Хотя я лично таких бы друзей – в музей, в музей. Нечего мне всяких М рекомендовать. Вы спросите, чего это я так лютую? Нет, отвечу, ничего. Эти М – еще куда ни шло в сравнении с другими, которые на И – и их все-все знают, потому что когда-то они были вообще банк. Но об этих И я все, что хотела, сказала в книге «Основы женского шарма». Сказала и до сих пор удивляюсь, как это они на меня в суд не подали до сих пор. А впрочем, они там люди умные, понимают, что суд этот могут проиграть и попутно вызвать массу лишних вопросов к их весьма успешной деятельности.
Так что здесь я буду говорить только об М – они реально большие мастера на чудеса. К примеру, они первыми добились невероятных чудес в деле юридической проверки квартир. Они, по их же собственным заверениям, дают стопроцентную гарантию на эту самую чистоту. Как они это делают – ума не приложу. Может, у них есть какой-то особый вакуумный юридический пылесос – высасывать всю юридическую пыль, которой покрыты практически все московские квартиры? Даже не знаю, но ребята, видать, дело говорят. Ведь зря-то гарантии давать не будут? А они еще и ГАРАНТИЙНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ дают вдобавок к устным заверениям из серии «Зуб даю, все чисто!».
